商品房预售合同的相关规定已经比较完善，然而关于其转让的问题，却出现了法律法规的缺位，现今主要依靠一些部门规章和地方性法规进行调整。商品房预售合同转让行为是符合市场经济的运行规则的，并可能会继续发展下去，然而这种行为并不是不需要任何的限制，靠市场自身就能调整好的。建议立法部门尽快制定这方面的法律规定，使这种转让行为有法可依，避免恶意投机炒作行为，对我国房地产市场的健康稳定发展和维护社会稳定具有重要意义。

（二）修改和完善与市场经济发展不相适应的法规，尤其是当前社会比较关注的《城市房屋拆迁管理条例》。

房屋涉及到人民的根本利益，解决不好，将对社会稳定造成严重的潜在隐患。笔者认为，在城市房屋拆迁安置中，要么政府进行征用，给居民以合理的补偿，然后再向开发商转让，使开发商和被拆迁人隔离，减少开发商与居民的冲突，不再让人们感觉政府总是为了保护开发商的利益而对他们采取着各种强制措施，以致造成对政府的不满；要么就是开发商直接与居民在拆迁中以平等的民事主体身份，通过民事法律关系调整，政府的行政行为要退后。另外，必须对公益事业和商业开发加以区分，对公益事业要有明确的规定，公益性只能为公众利益，不具有任何营利性质，要坚决杜绝借公益事业的名义征地，进行商业开发的行为。对公益事业的拆迁可以赋予行政机关行政裁决和强制执行权，但对房屋拆迁补偿费和安置费要规定最低限额标准，未达到最低规定限额时，被拆迁人可以不予搬迁。这样硬性规定，可以依法保障被拆迁人的权益。尤其是要加强对被拆迁房屋的市场价格评估规则的完善，政府不应对评估进行保护性规定，限低不限高，使评估既体现市场规律，又体现政府保护，只有让市场规律参与调节，才能保证拆迁评估的客观、公正。而对于有法不依的行为应加大处罚力度，对于行政机关不履行职责，或是履行职责不当者，群众可以通过行政诉讼得到救济。

(二)准确界定政府在房地产市场发展中的职责，对房地产市场的宏观调控责任，规范房地产市场主体行为的监管责任。

房地产开发中的许多行为都必须经过城建部门的许可，因此城建部门要加强对房地产企业的前期开发和销售工作的监管。另外，对于现在政府采取的公检法联合强制措施的合法性和正当性问题，应有明确的限制性规定，这种手段很大程度上影响了政府在百姓心目中的形象和公正性。

（三）物权法应尽快出台。

我国现行物权方面的立法只是在《民法通则》中有不多的原则性的规定，再就是在其他一些单行法规中有零散的规定，而这些对物权方面的规定又是很不全面的，因此加快物权立法十分必要。

（四）法律的修改有一定的程序，在未修改之前，如何发挥审判工作的优势呢？

及时总结审判工作经验，以中院或高级法院的名义下发指导性意见，对基层法院审判工作进行指导，就可以在同一地区做到统一和规范，可以使当事人比较容易的服判息诉，减少案件的上诉和申诉。尤其是对于审判实践中普遍性的或有争议的问题，应加快解释工作，做出明确的指导性意见，使审判工作得以正常有序的开展。审判实践中必须坚持这样两个原则：1、有利于房地产业的健康发展，依法保护合同的原则；2、公正裁判，公平保护当事人合法权益的原则。通过审判实践活动，促使房地产法律制度的成熟发展。

房地产制度是一项直接涉及到千家万户切身利益的重要法律制度，它对房地产市场持续健康发展、改善人民群众居住质量、促进消费、扩大社会就业具有重要作用。减少和妥善解决房地产纠纷，使房地产业能够健康有序的发展，关键还在于完善法律法规，引导各方当事人依法行事。希望通过我们共同的努力，完善房地产立法，逐步实现法治目标。

[注释]

  [1]《民法通则》规定，财产所有人对财产享有所有权，法律依法予以保护。《城市房地产管理法》第五条也规定，房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

  [2]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

  [3]《商品房销售管理办法》第二十条中规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，接以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。”

  [4]德沃金在《法律帝国》中所记录的格雷大法官的话。

 成都市龙泉驿区人民法院   陈 萍

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