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重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开拓有限公司土地行使权转让条约纠纷案

最高人民法院网站      

2010-02-21 11:15:00

来历：

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　　一、 按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国包管法》第四十九条的划定，抵押时代抵押人转让抵押物，该当关照抵押权人并经抵押权人赞成，不然转让举动无效。但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条以及最高人民法院《关于合用〈中华人民共和国包管法〉多少题目的表明》第六十七条还同时划定，未经关照可能未经抵押权人赞成转让抵押物的，如受让方代为清偿债务没落抵押权的，转让有用。即受让方通过利用涤除权涤除转让标的物上的抵押权承担的，转让举动有用。上述法律、司法表明的划定，旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的好处均衡，既充实保障抵押权不受侵吞，又不外分故障家产的自由流转，充实验展物的效益。
　  二、 按照《中华人民共和国物权法》第十五条的划定，当事人之间订立有关设立、改观、转让和没落不动产品权的条约，除法律还有划定可能条约还有约定外，自条约创立时见效；未治理物权挂号的，不影响条约效力。该划定确定了不动产品权变换的缘故起因与功效相区分的原则。物权转让举动不能成绩，并纷歧定导致物权转让条约无效。

最高人民法院民事讯断书
（2008）民一终字第122号

　　  上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆新万基房地产开拓有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道松牌路523号金龙商厦 1幢1单位6－1。
　　  法定代表人：文敬诚，该公司董事长。
　　  委托署理人：任秀旗，北京市久炀律师事宜所律师。
　　  被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆索特盐化股份有限公司，住所地重庆市万州区沙龙路三段。
　　  法定代表人：李俊，该公司董事长。
　　  委托署理人：杨智，该公司人员。
　　  委托署理人：韩梅，北京市德恒律师事宜所律师。
　　 上诉人重庆新万基房地产开拓有限公司（以下简称新万基公司）与重庆索特盐化股份有限公司（以下简称索特公司）土地行使权转让条约纠纷一案，重庆市高级人民法院于2008年7月31日作出（2008）渝高法民初字第2号民事讯断。新万基公司对该讯断不平，向本院提起上诉。本院依法构成合议庭，于2008年11月26日举办了开庭审理。新万基公司的法定代表人文敬诚及其委托署理人任秀旗，索特公司的委托署理人杨智、韩梅到庭介入诉讼。本案现已审理终结。

　　一审法院经审理查明：索特公司在重庆市万州区观音岩l号拥有四块商服用地行使权，并将上述土地抵押给相干银行用于贷款包管，抵押限期自2005年至2011年。2005年12月1日，新万基公司与索特公司签署了《金三峡花圃连系开拓协议》（以下简称《连系开拓协议》），在上述土地上连系开拓金三峡花圃。约定：第一条，索特公司现已将上述土地抵押给某银行融资贷款，赞成在约按时刻内将该土地的抵押权扫除；第二条，以新万基公司出资、索特公司出土地行使权，配合投资、共享利润的方法，配合举办房地产开拓；第四条，新万基公司理睬按项目开拓必要慢慢投入开拓资金，首期资金500万元在条约签署之日起7个事变日内到位，用于前期开拓筹办事变。索特公司理睬，本项目所涉及的土地已治理的抵押手续应在不影响开拓进度的条件下治理扫除抵押的相干手续，并担保不存在其他权力瑕疵，也没有被司法构造查封或被行政构造限定。若第三人对该地块权益提出主张，或权属手续不完美，或有权属障碍，由索特公司认真办理，并独自包袱其用度，由此给新万基公司造成的丧失，索特公司应包袱违约责任；第五条，新万基公司提供相助项目标所有建树资金不低于4亿元，索特公司提供相助项目正当取得的所有建树用地；第六条，新万基公司对索特公司的办公大楼举办四星级旅馆的改革进级，改革金额3100万元，改革后，其产权归索特公司全部；第九条，土地上的构筑物、修建物由新万基公司认真拆除；第十条，本协议签署后，索特公司违约不与新万基公司相助，可能在本项目标方案计划颠末当局的考核赞成后，索特公司不共同新万基公司向当局以两边名义申请审批联建、立项、筹划等事变的，视为索特公司基础违约，索特公司凭证新万基公司总投资额的30％向新万基公司付出违约金，并抵偿因此给新万基公司造成的包罗并不限于前期计划及来回会谈等各项经济丧失；因新万基公司资金不能按开拓进度到位而影响了开拓或新万基公司未定时付出索特公司利润款，新万基公司应按总投资额的30％向索特公司付出违约金，因项目开拓资金题目而造成歇工30天以上，除新万基公司应向索特公司付出违约金以外，索特公司有权终止条约，并有权通过法律途径要求新万基公司付出因此造成的所有丧失。
　　 2005，新万基公司与索特公司又签署了《连系开拓协议之增补协议（一）》（以下简称《增补协议》）。约定：1. 本项目具备开工前提时，两边配合确定“金三峡花圃连系开拓项目开拓进度表”，并以此作为新万基公司开拓资金到位及索特公司事变共同的时刻表；2.本项目无论以任何方法开拓、分派所涉及的税费，由新万基公司包袱，索特公司只以本增补协议第四公约定的利润分派方法得到税后利润； 3. 索特公司以现实交付给新万基公司开拓的土地行使权计较分派的税后利润，两边赞成凭证37万元／亩计较出总利润额，由新万基公司按本条付出给索特公司。索特公司对新万基公司在开拓本项目发生的策划风险及吃亏不包袱当何责任。本增补协议签署之日起一年内，新万基公司向索特公司付出总利润额的30％；本增补协议签署之日起二年内，新万基公司向索特公司付出总利润额的40％；本增补协议签署之日起三年内（或开拓期满），新万基公司向索特公司付出总利润额的30％，新万基公司已向索特公司付出的履约定金转为利润额，冲抵新万基公司应付给索特公司的利润额；4. 在本项目开工之时，新万基公司对索特公司现有的办公大楼举办四星级旅馆改革，并于一年内按索特公司的方案完成改革，改革所发生的用度3100万元由新万基公司包袱，该用度不属于本增补协议第四条新万基公司付出索特公司利润的范畴；5. 本《增补协议》是《连系开拓协议》的有用附件，与《连系开拓协议》有斗嘴之处，以本《增补协议》为准。
　　 2005治理好土地解押手续，并要求索特公司予以确认回覆。索特公司未予回覆。
　　 2005，新万基公司与中冶赛迪工程技能股份有限公司签署了《建树工程计划条约（一）》，约定，新万基公司委托中冶赛迪工程技能股份有限公司对金三峡花圃城举办计划，计划费按22元／平方米计较，暂估为1100万元。条约签署后，中冶赛迪工程技能股份有限公司出具了计划平面图与计划结果图。
　　 2005，新万基公司与重庆索特（团体）有限责任公司旅游公司（以下简称索特旅游公司）签署了《职员借用协议》。约定，为共同新万基公司与索特公司连系开拓项目标进度，索特宾馆已正式破产，为妥善办理索特旅游公司职工在项目建树过渡时代的事变安放题目，索特旅游公司以借用情势向新万基公司输出职工17人，新万基公司凭证劳动礼貌定付出借用职员的酬金、社会保险和福利报酬。2006年3月10日，新万基公司别离向王幼敏、洪江等17名职工付出了18 980元人为。
　　 2005年12月，新万基公司与索特旅游公司签署了两份《借钱协议》，约定，由新万基公司借钱150万元给索特旅游公司。
　　 自2005年12月25日起，新万基公司多次致函索特公司，要求索特公司推行金三峡花圃项目开拓的共同事变。
　　 2006，新万基公司与成都尚筑地产参谋有限公司签署了《重庆新万基地产“万州观音岩”项目全程开拓参谋暨营销署理条约》。新万基公司委托成都尚筑地产参谋有限公司接受金三峡项目“全程开拓参谋暨营销署理”，署理用度凭证本项目贩卖条约金额的2.2％收取。条约签署后，成都尚筑地产参谋有限公司向新万基公司提供了《处事打算书》。
　　 2006，中国建树银行重庆万州分行致函索特公司称，索特公司未经该行赞成，私自将抵押物与他人相助举办房地产开拓，严峻侵吞了该行的抵押权。要求索特公司必需当即遏制侵权举动。
　　 2006，新万基公司与杨天歌又签署了《金三峡开拓项目拆除增补协议》。该协议载明，因新万基公司未能推行其2006年6月开工的理睬，致杨天歌蒙受必然经济丧失，经两边协商，对2006年4月10日的《房屋拆除条约》作出必然修改。
　　 2005，新万基公司向重庆市万州区房地产解决局缴纳了2万元“房交会参展费”。2006年4月25日，新万基公司向成都康美凯信广告有限责任公司付出了“2006年万州房交会展台计划装修搭建费”40 340．5元。