索特公司答辩称，1.本案所涉条约因违背《包管法》的强制性划定而无效。2. 两边的协议中并未对索特公司扫除抵押权的时刻作出划定，因新万基公司没有按照约定在条约签署的七日内投入首期资金500万元及后续资金，致使索特公司无法偿还银行的贷款，从而向银行利用扫除抵押权。因此可以看出，索特公司并没有违约，而是新万基公司违约。3. 违约金条款只有在条约有用的条件下才气合用，本案因条约无效，故新万基公司诉称合用违约金条款主张6000万元不创立。综上，一审判断措施正当，认定究竟清晰，合用法律正确，应予维持。

　　本院二检察明：两边2005年12月1日签署《连系开拓协议》及《增补协议》中约定的土地转让价值，两边确以为48万元/亩。2008年2月，索特公司将相干土地再次向银行举办抵押贷款时，其评估价约为88万/亩。
　　本院二检察明的其他究竟，与一审法院查明的基才干实同等。

　　按照当事人两边上诉哀求及答辩环境，本案争议核心为：（一）《连系开拓协议》及其《增补协议》的效力题目。（二）索特公司是否应向新万基公司付出违约金。
　　（一）关于《连系开拓协议》及其《增补协议》的效力题目。按照《包管法》第四十九条的划定，抵押时代抵押人转让抵押物该当关照抵押权人，不然转让举动无效；《物权法》第一百九十一条亦划定抵押时代转让抵押物须经抵押权人赞成。其立法目标是为了确保抵押权人的好处不受侵吞。但《包管法司法表明》第六十七条和《物权法》第一百九十一条也划定，未经关照可能未经抵押权人赞成转让抵押物的，如受让方代为清偿债务没落抵押权的，转让有用。即受让人通过利用涤除权涤除转让标的物上的抵押权承担的，转让举动有用。上述法律和司法表明的划定浮现了相干立法和司法表明的指导头脑是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现好处均衡，既充实保障抵押权不受侵吞，又不外分故障家产的自由流转，充实验展物的效益。本案两边当事人在《连系开拓协议》中约定由索特公司在不影响开拓进度的条件下治理扫除抵押的相干手续，即以约定的方法将先行扫除本案所涉土地上的抵押权承担的任务赋予了索特公司；该约定既保障了抵押权人的好处，也不挫折抵押人和受让土地的第三人的好处，与《包管法》、《物权法》以及《包管法司法表明》保障各方当事人好处均衡的立法精力并不相悖，不违背法律划定。从条约法的角度看，转让方对转让标的负有权力瑕疵包管责任，其主动奉告转让土地上的权力承担，并理睬由其在不影响开拓进度的条件下先行扫除抵押，该理睬组成条约中的承担举动，即包袱任务的举动，切合意思自治和条约自由原则，且确保了抵押权人的好处不受侵吞，与《包管法》、《物权法》和《包管法司法表明》的立法本意和制度计划不相抵触。因此，该当确认该《连系开拓协议》及《增补协议》有用，两边应凭证条约诚信推行，索特公司有任务按照两边商定的开拓进度清偿银行债务，从而扫除该转让土地上的抵押权承担。
　　其次，按照《物权法》第十五条的划定，当事人之间订立有关设立、改观、转让和没落不动产品权的条约，除法律还有划定可能条约还有约定外，自条约创立时见效；未治理物权挂号的，不影响条约效力。该划定确定了不动产品权变换的缘故起因与功效相区分的原则。物权转让举动不能成绩，并纷歧定导致物权转让的缘故起因即债权条约无效。两边签署的《连系开拓协议》及《增补协议》作为讼争土地行使权转让的缘故起因举动，是一种债权形成举动，并非该块土地行使权转让的物权变换举动。相干法律关于未经关照抵押权人而导致物权转让举动无效的划定，其效力不该及于物权变换举动的缘故起因举动。由于当事人可以在条约约定中完美物权转让的前提，使其转让举动切正当律划定。本案即属此种气象。
　　综上，两边当事人签署的《连系开拓协议》未违背法律强制性划定，应为有用条约。一审判断对此题目的认定合用法律不妥，应予更正。
　　（二）索特公司是否应向新万基公司付出违约金。一审判断按照两边签署的《连系开拓协议》及《增补协议》约定的权力任务内容，确定两边的协议为土地行使权转让协议，此认定究竟清晰，合用法律正确，两边当事人亦无贰言，本院予以确认。土地行使权转让协议作为一项双务条约，要求出让方起首提供具有行使权无瑕疵的土地，受让方依约付出转让款。两边的《连系开拓协议》第一条即明晰了该转让土地已被抵押，且约定索特公司推行扫除抵押的任务。该公约定表白，索特公司作为土地行使权的转让方具有消除转让土地上所存权力瑕疵的任务。两边在随后签署的《增补协议》中对推行各自任务的时刻作出了约定，即以两边配合确定的《金三峡花圃连系开拓项目开拓进度表》作为两边推行任务的时刻表。新万基公司依《增补协议》的约定，于2005年12月5日向索特公司提交了《金三峡花圃连系开拓项目开拓进度表》，要求索特公司扫除转让土地上的抵押，索特公司未予回覆。索特公司此举违背了《连系开拓协议》第一条关于两边配合确定项目开拓进度表的任务性划定，未能按协议约定当令扫除转让土地上设定的抵押，提供无权力瑕疵的土地，此种悲观不推行条约的举动，已组成违约。索特公司的沉默沉静举动，引起新万基公司对条约继承推行的合法相信，导致新万基公司与中冶赛迪工程技能股份有限公司等级三方签署了工程计划等一系列与项目开拓实验举动有关的条约。在此环境下，索特公司提告状讼哀求扫除《连系开拓条约》及《增补协议》，按照《条约法》第一百零八条划定，应认定其组成基础违约。索特公司辩称，索特公司未能扫除抵押的缘故起因是因为新万基公司未能付出转让款，致使其无资金扫除抵押。按照《连系开拓协议》第四条索特公司的理睬，索特公司应以其自有资金推行扫除抵押权任务，而不是以新万基公司先行付出转让款为前提，因此，索特公司的抗辩来由不创立。综上，团结涉案土地已经大幅升值的现实环境，以及两边在土地行使权转让进程中的好处均衡，索特公司应按《连系开拓协议》第十条的约定包袱违约责任。依据该公约定，索特公司基础违约，应凭证新万基公司总投资额的30％付出违约金。因为两边签署的《连系开拓协议》实为土地行使权转让协议，故应将该公约定的“总投资额”改观为条约约定的转让款的数额，以之作为确定违约责任的计较依据。按照《增补协议》的约定，两边确定的索特公司转让土地行使权的应得收益为10 360万元（280亩×37万/亩），新万基公司答允担的索特公司办公楼装修款3100万元；作为土地行使权转让的对价，两项共计13 460万元。以此计较，索特公司应向新万基公司包袱4038万元的违约金。新万基公司以其打算开拓投入的总投资数额为依据主张索特公司应给付6000万元违约金的哀求，系以相助开拓为条件，与本案究竟不符，本院不予支持。鉴于新万基公司以为索特公司不推行条约任务已组成基础违约，本院对此也予以确认，且索特公司在一审诉讼中哀求扫除两边所签署的条约，故两边签署的《连系开拓协议》及其《增补协议》应予扫除。新万基公司在诉讼中提出，为推行协议现实付出了相干用度，要求本院予以确认；因为此项主张并非其一审的诉讼哀求，且索特公司应付出的违约金已超出了该项哀求，本院二审对该项主张不予支持。
　　本院以为，两边当事人签署的《连系开拓协议》及其《增补协议》系当事人的真实意思暗示，不违背法律和行政礼貌的榨取性划定，正当有用。索特公司未推行条约任务的举动，组成违约，应包袱条约约定的违约责任。新万基公司的上诉来由部门创立，本院予以支持。按照《中华人民共和百姓事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项之划定，讯断如下：
　　一、取消重庆市高级人民法院（2008）渝高法民初字第2号民事讯断；
　　二、《金三峡花圃连系开拓协议》及《金三峡花圃连系开拓协议之增补协议（一）》有用；
　　三、扫除两边签署的《金三峡花圃连系开拓协议》及《金三峡花圃连系开拓协议之增补协议（一）》；
　　四、重庆索特盐化股份有限公司自本讯断见效之日起十日内向重庆新万基房地产开拓有限公司付出违约金4038万元；
　　五、驳回重庆新万基房地产开拓有限公司其他上诉哀求。
　　过时推行本讯断确定之款子给付任务，依照《中华人民共和百姓事诉讼法》第二百二十九条的划定，更加付出迟延推行时代的债务利钱。
　　一审案件受理费304 900元，反诉费170 900元，共计475 800元，由重庆索特盐化股份有限公司承担350 694元，重庆新万基房地产开拓有限公司承担125 106元。
　　二审案件受理费170 900元，由重庆索特盐化股份有限公司承担112 794元，重庆新万基房地产开拓有限公司承担
58 106元。
　　  本讯断为终审判断。