|
当前房地产开发行业正蓬勃发展，并取得长足进步，房地产开发行业甚至被作为了国家的支柱产业。房地产开发的重要特点之一就在于，需要土地与大量资金两种资源的紧密合作。由于合作开发能够给缺乏某种房地产开发要素的各方带来可观的经济效益，合作开发房地产在实践中越
1993年7月5日，南太平洋公司取得136.095亩土地使用权。1996年5月13日，环基公司返还驳运公司部分投资款41.9万元。从1992年8月21日订立合同起至起诉时，驳运公司和环基公司均未取得讼争土地使用权。1998年7月26日驳运公司起诉要求环基公司和南太平洋公司退回其余投资款，并请求获得讼争土地使用权，并承担违约责任。 【案例三】 1993年1月16日，原告新基房地产开发公司与被告恒星贸易公司签订“协议书”约定新基公司出价7200万元购买恒星公司开发的电子大厦项目。协议即时生效，即日新基公司向恒星公司交付定金100万元，由恒星公司的上级公司电子公司收取。同年4月19日，新基公司与恒星公司分别签订“电子大厦项目建设联营合同”、“电子大厦项目建设补充合同”和“不可撤销授权委托书”，约定双方联合投资电子大厦（占地面积7.39亩，建筑面积不少于36000平方米），恒星公司以该项目的土地、三通一平、勘察、设计、办理用地许可证、建筑规划报建所需投入作为项目的前期投入资金，新基公司负责其后的施工用水、电安装、设计、项目名称命名、施工建设管理、营销运作及所需建设资金、营销税费，收益分配方式为：新基公司包干支付恒星公司收益7200万元，其余全部归新基公司。上述7200万元款项应当于合同生效后15日内支付15%，建筑报建批准后15日内支付35%，1993年10月31日前付清余下50%；如联营合同无效或与法律抵触，新基公司不负任何法律或金钱上的赔偿，恒星公司于即日起授权新基公司全权代理有关电子大厦项目的一切事项。电子公司在三份文件上均签名盖章。 1993年4月21日新基公司依约支付项目预付款680万元，仍由电子公司收取。至此，新基公司付清联营合同约定的首期款1080万元，后恒星公司交付项目用地供新基公司管理使用，新基公司在该地块修建围墙并设立“新基地产”广告牌。经新基公司同意，后恒星公司在该地块开设停车场并修建临街门面并自己经营。1993年12月13日，新基公司致函电子公司，要求减少联营项目价款为6000万元，电子公司于1994年1月31日复函拒绝并要求履行原合同。1999年12月，新基公司提出恒星公司、电子公司可用联营土地抵偿新基公司已付款1080万元。新基公司的抵偿意见未及实施，该土地即被法院2000年1月3日查封并裁定抵偿他案债务。另，恒星公司于1999年4月20日取得电子大厦项目用地土地使用证。 原告新基公司诉称其与被告恒星公司及其上级公司电子公司1993年4月19日共同签订了《电子大厦项目建设联营合同》，但两被告未办理好建设相关有效文件，致合同无法继续履行，已经构成违约，虽经双方协商修改至今未果。联营合同没有办理土地使用权变更登记，应当认定为无效。请求判令两被告返还1080万元及利息。 被告恒星公司辩称，双方联营合同及相关法律文件合法有效，自己已经取得讼争土地使用权，且合同已大部分履行。现合同未能够继续履行责任在原告。请求驳回原告诉讼请求。 被告电子公司辩称自己不是合同当事人，不是适格被告主体，应当驳回原告对自己的起诉。 一审法院判决认为，当事人签订的联营合同中约定两被告以土地等前期投入作为投资，原告负责后期全部建设投资；两被告向新基公司收取固定收益7200万元，实际是借联营之名，行项目买卖之实；双方既未办理联营审批手续，也未办理土地变更登记，违反了国家有关房地产管理法律法规，应当认定为无效。对此，双方均有责任。两被告根据无效合同收取原告的1080万元应当予以返还，双方的损失应当各自承担。电子公司在联营的三份文件上均签字盖章并直接收取了新基公司依照联营合同文件支付的款项，故是适格被告。 恒星公司不服上诉称：恒星公司与新基公司签订的合同是土地，恒星公司已经履行完自己的义务，新基公司也已实际履行了合同部分内容，并对该地块进行了经营管理。该合同应当认定为有效。该合同未能够履行完毕的责任在新基公司违约。要求撤销原判，依法改判。 二审的高级法院判决认为：双方1993年4月19日签订的联营合同约定恒星公司、电子公司以土地等前期投入作为投资，收取固定收益7200万元，新基公司以恒星公司名义办理报建手续、报建费由恒星公司承担，新基公司负责后期全部建设投资，是名为联营，是实为项目转让。至今恒星公司仍未办理报建手续，双方也未办理土地使用权变更登记，所签合同应当认定无效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故维持原判。 【问题】 1、什么是合作开发经营房地产合同？ 2、认定合作开发房地产合同无效的原则是什么？ 3、无效合同真的绝对无效吗？ 4、无效合同如何处理？ 一、合作开发经营房地产合同的概念及主要形式 《城市房地产管理法》（2007年修订）第28条规定，“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”因此，房地产合作开发经营有合法依据，合作开发经营房地产合同的存在也自然有其基本法律依据。 房地产开发经营，是指房地产在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。房地产合作开发就是一方提供土地使用权，其他一方或几方提供资金或房地产开发资质对特定地块的建设项目进行共同开发并分享利益的房地产开发方式。所以，合作开发房地产合同就是提供建设用地使用权一方与提供资金、技术等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作进行房地产开发经营的协议。它是区别于独立开发经营房地产而言的。有人认为，合作开发房地产合同应当要求当事人必须共同投资、共同经营、共担风险、共享收益。但是，笔者认为，作为合作开发合同，只需当事人共同投资、共担风险、共享收益即可，共同经营既不经济又没有必要，法律也没有规定联营就 了解更多有关房地产法常识，请点击：
丁龙律师 免费法律咨询热线：400-080-1966 转 1006
|