2、较强的行政干预性

我国对合作开发房地产实行一系列的行政法律法规政策的限制以进行干预。这些限制包括土地使用权制度及其登记制度、房地产开发企业资质审批及登记制度，严格执行城市规划管理制度、房屋及建筑管理制度以及外资房地产准入制度等。

3、合作形式的多样性

如前所述，合作开发经营房地产合同在形式上是多种多样的，不一而足。当然，无论采取何种合作形式，合作各方均应当有出资。出资的形式主要就是提供土地使用权和提供资金、技术、管理两种方式。

三、认定合作开发经营房地产合同无效的原则

（一）合作开发经营房地产合同的效力问题

合作开发房地产合同成立，这是一个事实判断问题；但该合同是否生效或者说是否存在无效的情形（或者说合同的法律效力问题），则是一法律价值判断问题。其着眼点在于行为人从事的某一法律行为（或表意行为）是否符合法律的精神和规定，因而能否获得法律的认可和保障。可见，合作开发经营房地产合同的成立不等于合作开发经营房地产合同的生效，一个未成立的合作开发经营房地产合同固然无效力可言，但一个已经成立的合作开发经合作营房地产合同，也未必都能够有效。换句话说，已经成立的开发房地产合同中有一部分是无效的，不具有法律效力。

（二）合作开发房地产合同有效的要件

合同的效力，又称合同的法律效力，是指已经成立的合同将对合同当事人各方乃至第三人产生的法律后果，或者说是法律拘束力。此种约束力不是合同当事人双方的意志所固有的，而是由法律赋予的并受法律保护的法律效力。合同之所以能够具有法律效力，并非来源于当事人本身的意志，而是来源于法律的赋予。 “依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，受法律保护。”可见，合同的法律效力

是法律对合同这一当事人合意进行评价的结果。法律对当事人合意予以肯定性评价时，可以发生其预期的法律后果，即合同生效；反之， 合同无效。因此，合同要具有法律效力，必须符合法律规定的要件。1986年颁布的《民法通则》第55条规定“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”符合上述条件的合同就是民事法律行为，在法律上就产生了约束有关当事人和第三人的效力，否则不产生法律效力。1999年10月1日起施行的《合同法》则从合同的订立当事人、合同的内容、合同的形式等方面规定了合同有效的条件。

根据上述法律，合作开发房地产合同有效的一般要件是：

1、 合同主体要适格，当事人缔约时具有相应的缔约能力

《合同法》第9条就明确规定“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”一般而言，订立合作开发经营房地产合同的当事人应当是经过依法办理工商登记、具有营业执照和房地产开发经营资质等级证书的经济组织，或者至少是依法办理了行政登记的合法组织。

2、意思表示真实

意思表示真实要求当事人的表示行为与其效果意思相一致。合同本质上是当事人之间的合意，如果该合意符合法律规定，则依法产生法律拘束力，当事人就应当全面履行该合意。当事人的意思表示要产生该种拘束力，取决于该意思表示是否与其真实意思相符，即意思表示真实。意思表示真实是合同产生法律效力的重要构成要件。

但是，对于认定意思表示不真实的合同的效力问题，则应当按照既要依法保护一方当事人的正当权益，又必须考虑维护对方当事人或善意的第三人的利益的原则，维护交易的安全和稳定。如果当事人的意思表示违反了法律的强行性规定或社会公共利益，则应当确认该合同无效；反之，即使行为人的意思表示不真实，原则上应当将其按照行为人的真实本意进行处理。

3、不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公序良俗

法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗是维护社会正常秩序的底限。合同有效，是法律对当事人合意的积极法律评价，自然应当是也必须是对法律、行政法规的强制性规范和社会公序良俗的遵守和维护。

（三）合作开发房地产合同无效的认定原则

不具备上述生效要件的合同就是无效合同。合同无效有广义和狭义之分。有人认为，广义的合同无效包括合同的绝对无效、合同效力待定、合同相对无效。绝对无效的合同是指虽然经双方当事人协商而订立，但因其违反国家法律法规规定而不具备法律效力的合同。《合同法》第52条规定的5种情形就属于合同绝对无效。合同相对无效，是指合同暂时发生效力，但可因撤销而无效，也可称为可变更、可撤销合同。《合同法》第54条规定了这类情形 。合同效力待定是指合同虽已经成立、但尚不能直接发生合同本身效力，需要补充要件才能发生效力。这种情形规定在《合同法》第47条。狭义的合同无效只包括合同的绝对无效，通常所说的合同无效即是指合同绝对无效。

传统的民法、合同法理论认为，合同无效就是合同绝对无效、当然无效、自始无效，不产生任何法律效力。《民法通则》第58条第2款“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”、《合同法》第56条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定就体现了这种传统观点。

《民法通则》第58条规定民事行为无效的七种情形，原《经济合同法》第7条基本承继了《民法通则》的原则，规定了四种情形合同无效，对合同效力的认定采取的是严格标准，只要合同违反了法律、法规的规定，就认定其无效。但《合同法》第52条合同无效的规定体现了现代合同法以维护市场交易安全，充分尊重当事人的意思自治为原则，限制了无效合同的范围，规定认定合同无效必须以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章(包括经济特区的立法)为依据。同时，当事人之间签订的合同，只有在违反了法律、行政法规禁止性规定的情况下，才能认定为无效合同。可见，不同时期，法律对合同无效的规定是不完全一致的。而且，还存在着订立合同时无相关法律规范、而合同履行中或者履行完毕时法律、行政法规又作出了规定的情形。合同效力的认定，具有一定的时期性，合作开发经营房地产合同是否无效，也必须根据不同时期所适用的不同法律来判断，不能一概而论。《城市房地产管理法》施行后发生的房地产开发经营案件，应当严格按照房地产管理法的规定处理。《房地产管理法》施行前发生的房地产开发经营行为，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院应当依据该行为发生时的有关法律、政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是、合情合理地处理。《合同法》施行以后，则应当根据《合同法》以及相关司法解释结合其他法律、国务院制定的行政法规的规定来认定合作开发经营房地产合同的效力。

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