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当前房地产开发行业正蓬勃发展，并取得长足进步，房地产开发行业甚至被作为了国家的支柱产业。房地产开发的重要特点之一就在于，需要土地与大量资金两种资源的紧密合作。由于合作开发能够给缺乏某种房地产开发要素的各方带来可观的经济效益，合作开发房地产在实践中越
其次，应当审查提供土地使用权一方的建设项目本身是否合法。建设项目项目的规划设计应当获城市规划管理部门批准，该项目的开发并已获得政府有关部门许可。包括应当取得计划委员会批准签发的“项目建议书”、“项目可行性研究报告”并列入年度固定资产投资计划；在城市规划部门核发的“建设用地规划许可证”及“建设工程规划许可证”；项目所在城市建设委员会批准的“建设工程施工许可证”等。如果不具备上述批准、许可，则会严重影响合作开发合同的效力，常常导致合作开发纠纷。 4、没有经过政府职能部门的必要批准、许可程序 合同法第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。房地产项目涉及到国有土地的合法使用及在土地上开发、建设行为的合法运行，合作各方的行为应接受国家建设、规划、国土、房管等主管部门和管理和监督，并应遵循相关的法律、行政法规及行政管理规定，否则极有可能使合同归于无效。 当然，依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。 四、无效合作开发房地产合同的处理 传统民法、合同法理论均认为，合同无效，则合同绝对无效、当然无效、确定无效，所以我们可以称之为绝对无效论。这种观点认为，合同无效，绝对不产生法律效力，当然仍要产生法律后果，但当事人要承担的只是某种法律责任，比如互相返还财产、单方返还财产、赔偿损失、追缴双方因无效合同所取得的财产等。这主要体现在《民法通则》第58条第2款“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”、《合同法》第56条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”等条文之中。但是，随着实践的发展和理论研究的深入，这种传统的绝对无效论越来越受到挑战和质疑。有人就认为，这种传统的绝对无效论没有全面、准确地揭示无效合同的性质。有学者指出，无效合同并非当然无效、确定无效和绝对无效，无效本身是一种事实，但合同利害关系人对合同效力认定不一致时，须经由法院或仲裁机构依法裁判确定后无效；有的本来无效的合同在经过转换、承认、法律特别规定后会变成有效合同。这种观点笔者姑且称之为“相对无效论”（但不同于传统的可撤销合同）。 著名法学家江平教授就支持这种观点。他认为，一个完全无效的法律行为(合同)如果具备另一法律行为的原件，而且可以认为，当事人知道此行为无效即愿意另一行为有效的，可以作为另一法律行为生效。像这样把一个无效法律行为转变为另一个有效的行为，称为无效法律行为的转换。而且，无效法律行为（合同）的转换这一原则是“古已有之”。在罗马法上，就有“一个行为无效而具备其他行为的要件时，如他行为合于当事人之意思者，则他行为有效”的原则。这一原则为大陆法系许多国家民法典所继受。《意大利民法典》第1424条规定：如果当事人知道契约无效，在当事人力求达到的目的时，则应当推定使无效契约得以产生包括实质要件和形式要件在内的另一个契约的效力是当事人所希望的。《德国民法典》第140条规定：无效的法律行为若具备另一法律行为的要件，并可认定当事人如知其无效即有意为此另一法律行为者，则此一法律行为为有效。不仅如此，英美法系国家也承认无效行为的转换。柯宾指出，在双方当事人的交易事实上已经构成相互一致的协议但在法律上无效时，以及缺乏相互同意的表示而无合同存在的情况下，当事人仍不妨以本身在法律上有效的行为从事该项交易。 笔者认为，“相对无效论”较好地揭示了无效合同的本质。合同效力的认定是法律对合同社会价值的判定，而法律制定的本意就是要维护交易秩序和交易安全、稳定，促进交易。合同的效力认定在某种意义上只是一个认识或者解释问题。一项合同依据某项法律规定无效的，但依据其他法律可以有效的，则可以通过合同解释，追究当事人真实意思，将该合同解释为其他性质的有效合同，从而该合同从无效转换成有效。应当说，这种无效合同转换的做法更符合立法本意。 事实上，这种无效合同转换论正在逐渐在司法实践中广为接受。最高法院就通过司法解释的形式，承认可以把无效合同转换成有效合同。例如，《解答》第22条就规定“名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。”2006年6月18日颁布的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24、25、26、27条等。司法实践中称之为“合同转性处理”。相信今后这种无效合同转换成有效合同的情形会越来越多。 无效合同还可以因为法律的特别规定而有效。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第3条就规定“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。” 可见，传统的无效合同绝对无效论已经不符合我国社会经济生活发展的实际，不符合合同法理论发展的潮流，应当予以革新。无效合同内部应当进行区分。只有那些违反法律的强制性规范并违背法律根本价值观的才应当归于绝对无效，而那些并不违背法律根本价值、有其存在合理性的、可以通过转换、承认、特别规定等途径确认其存在价值的则属于相对无效，应当进行无效合同转换处理。 因此，在具体认定和处理无效合作开发合同时，应当区分绝对无效和相对无效效两种情形，在适用法律上应当严格执行《民法通则》、《城市房地产管理法》、《合同法》等法律以及最高人民法院审理合作开发房地产合同纠纷有关的司法解释之规定。 了解更多有关房地产法常识，请点击：
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