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当前房地产开发行业正蓬勃发展，并取得长足进步，房地产开发行业甚至被作为了国家的支柱产业。房地产开发的重要特点之一就在于，需要土地与大量资金两种资源的紧密合作。由于合作开发能够给缺乏某种房地产开发要素的各方带来可观的经济效益，合作开发房地产在实践中越
在具体认定合作开发经营房地产合同的效力时，应当遵循立法本意，维护社会稳定，同时还应当保护相对人、善意第三人的合法权益。 1、合同当事人不具备房地产开发经营主体资格 按照《城市房地产管理法》第30条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第5条、第34条之规定,房地产开发经营主体应当是经工商行政管理部门核准登记，并持有企业法人营业执照的房地产开发企业。未取得营业执照，不得从事房地产开发经营；擅自从事房地产开发经营的，要受到行政主管部门的处罚。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，必须符合法律规定的设立条件。可见，从事房地产开发经营活动，应当具有相应的开发经营房地产资格，国家对房地产开发经营实行市场主体准入制度，并非所有民事主体都可以从事房地产开发经营活动。这是我国对合作开发房地产主体的一贯法律要求。按照《解答》，在《城市房地产管理法》施行之前，从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业），没有例外规定。当事人只要一方不具备房地产开发经营资格，该房地产合作开发经营合同无效。这个《解答》对合作开发合同当事人的主体资格要求过于严苛，要求合作双方都必须是房地产开发企业，不利于经济的发展和善意第三人的保护及社会的稳定。《解释》第15条第2款对此进行了修正，明确规定了“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”，只要合作开发的任何一方有房地产开发资质即可。 在具体认定无房地产开发主体资格的当事人订立的合作开发经营房地产合同的效力时，要注意区分以下情形： 1）对于订立于《城市房地产管理法》施行之前的，按照《解答》第2条规定，如果当事人在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。而《解释》第15条第2款“但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”，强调当事人取得相应房地产开发经营资质的时间应当是在当事人“起诉前”，相对于《解答》规定的“在一审诉讼期间”则其时间界限则有所不同。对于《城市房地产管理法》施行以后，特别是《城市房地产开发经营管理条例》颁布之后订立的合作开发合同，原则上应当严格依照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的规定，认定该类合同无效。《解释》第15条第2款也规定“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。”可见，对于《城市房地产管理法》实施以前的合作开发房地产合同当事人的主体资格的取得时间一般可以从宽，但对于《城市房地产管理法》特别是《合同法》实施以后的合作开发房地产合同，对于合同当事人主体资格的取得时间则应当从严认定。 2）对于《城市房地产管理法》实施以后的合作开发经营房地产合同，《解释》第15条规定“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发资质的，应当认定合同有效”，显见不需要双方当事人均同时具备相关资质；另一方当事人资质的欠缺，并不足以影响合作开发房地产合同的效力。 对于成立于《合同法》实施之前、一方当事人不具备房地产开发经营资质的合作开发房地产合同，根据《解答》第1条应当认定为无效；但根据根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第3条之规定，人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。 3）合作开发经营合同超越当事人房地产开发资质等级问题 《城市房地产管理法》规定了设立房地产开发企业的条件，但并没有明确规定房地产开发企业应当具备从事房地产开发经营所相应资质的等级，而《城市房地产经营管理条例》规定国家对房地产开发实行房地产开发资质管理制度。该条例第9条规定房地产开发企业应当按照房地产开发主管部门核定的资质等级承担相应的房地产开发项目；第35条并规定未取得资质等级证书或超越资质等级从事房地产开发经营的，县级以上人民政府房地产开发主管部门有权予以行政处罚。根据《城市房地产管理法》和《城市房地产经营管理条例》的规定，建设部发布了《房地产开发企业资质管理规定》（2000年修订），其第3条明确规定“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务”，同时规定“各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务”，否则行政主管部门有权予以处罚。可见，房地产开发资质等级证书实际上是规定了各等级房地产开发经营主体的经营范围，房地产开发行业属于国家限制经营范畴。超越房地产开发资质等级从事房地产开发，属于违反行政法规限制性规定的行为。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第10条，合同当事人超越自己的房地产开发资质等级所订立的合作开发经营合同应当归于无效。那种认为超越资质等级所订立的合作开发房地产开发合同有效的观点是错误的。 4）自然人或其他企业挂靠房地产开发企业从事房地产开发经营的问题 房地产开发实践中，客观存在着一些不具有房地产开发资质的企业甚至是自然人挂靠有资质的房地产开发企业，以其名义从事房地产开发的现象。如前所述，房地产开发属国家限制经营范围，房地产企业的开发资质也就因此成为稀缺资源。一些企业或自然人由于不具备房地产开发的资质，就借合作开发名义，挂靠有资质的房地产企业，向其支付一定数额的管理费，房地产企业对整个项目开发并不参与任何投资经营管理、也不共享利润、共担风险，实际是该企业或自然人以被挂靠房地产企业的名义自己在单独从事全部开发经营活动。 了解更多有关房地产法常识，请点击：
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