必须共同经营。2004年11月23日最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第14条就规定“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”笔者认为，这是对合作开发房地产合同的正确定义。

实践中，合作开发房地产合同的形式主要有：

1、联建合同。这是指一方当事人提供土地使用权，另一方具有一般来说，主要有以下几种形式:

房地产开发资质证书的房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，然后按照双方约定比例进行分配并对自己名下的房屋进行使用或销售的合作开发合同。也即以供地方和建筑方双方共同的名义领取工程规划许可证和施工许可证，双方按照合同约定分配房屋。在这种房屋联建合同中，建筑方是以合同双方共同的名义建筑房屋，房屋建成后双方按照合同约定的比例分配，并由供地方将分配给建筑方的房屋所占用的土地使用权转移给建筑方。在这种形式下，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益，共担风险。从法律上讲，这是一种典型的合作形式，在内容和形式上都符合合伙经营的特点，对内按照合同约定的投资比例共同经营，共担风险，共享利润，对外双方共同互负连带责任。对此可以简单地称为合伙型合作开发。

2、项目公司型合作开发合同。这是已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人提供资金双方共同组成一个房地产开发项目公司，并以项目公司的名义进行房地产开发建设，双方按比例分配建成后的房屋或者将建成房屋出售后，按比例分配所得收益的合同。供地方与建筑方约定共同组成一个新的房地产开发公司， 并以该公司的名义领取建设工程规划许可证和施工许可证，进行开发建设，待所建房屋售出后按约定分配所得收入。这种合作开发的项目公司，类似法人型的联营体，项目公司依批准的经营范围活动并以其名义承担经营风险，完成项目公司使命后即告终止，对合作双方化解风险极为有利。对此，我们可以称之为法人型合作开发。在该种情况下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东，合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范，而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。从某种角度讲，这已经不能够算严格意义上的合作开发了。因为，这时候开发的主体已经只是项目公司本身，而非是原来的各个合作人了。

3、实为挂靠的合作开发合同。这是指已拥有土地使用权的当事人，以挂靠形式与具有房地产开发资质证书的开发商签订的合作开发合同。挂靠方一般为非房地产开发公司，负责开发经营所需资金，被挂靠方为房地产开发公司，负责办理合作项目的立项、批地、报建、签订销售合同，办理房地产权证，同时收取一定比例的管理费或分取固定的利润。这种合作方式逃避了房地产开发的行政管理，降低了成本，其实质是房地产开发企业以合作开发为名出租房地产资质证书以获取利益。

4、实为土地使用权转让的合作开发合同。这是指已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方是具有房地产开发资质的房地产开发商投入资金和技术并以其名义进行开发建设，项目完成后，开发商依合同约定的分配比例将房屋所有权及土地使用权转移给出地一方的合作开发合同。前述案例三这种双方合作、单方负责开发经营的合同，就是典型的名为合作开发，实为转让土地使用权的合同。

5、参建合同。在此情形下，已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人投入资金或技术，以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，依约定将房屋及其占用范围内的土地使用权以转让方式转让给投资方。也即，合作双方约定以供地方的名义办理、领取建设工程规划许可证和施工许可证，并按照合同约定分配房屋。在这种房屋联建合同中，建筑方完全以供地方的名义建筑房屋，供地方应按约定分给建筑方一定的房屋，并将该房屋所占用的土地使用权一并登记转移给建筑方。这是一种以合作开发为名，吸收开发资金分享利益的合同，享有土地使用权的开发方负责开发经营的运作并承担经营风险，合作方只投入资金或技术，但不加名合作，也不参加经营及承担风险，只是享受固定的利润分成或获取固定的房屋作为投资回报，往往是名为合作开发，实为借贷。实践中常常表现为被参建人非法融资，即被参建人由于项目建设资金短缺，又无法通过其它合法途径获得周转资金，在未取得商品房预售证情况下，打着“优惠价”、“内部价”旗号，以商品房预售方式，吸引参建人投入资金，以获得资金。

房地产开发实践中，还存在其他合作开发建房形式。例如，民间集资合作建房、住宅合作社等。合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。住宅合作社，是经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。其存在的主要政策依据是国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局于1992年2月颁发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》。这是国家为缓解城市居民住房紧张状况，弥补国家建设资金短缺而采取的一种支持性政策。民间集资合作建房与此类似。该类房屋建造行为的目的都是自用，不属于房地产开发经营范畴。 

二、合作开发经营房地产合同的法律特征

合作开发经营房地产合同属于合同法上的无名合同。通常而言，合作开发经营房地产合同具有以下法律特征：

1、主体的复杂性

由于这种合同本身就是多个主体之间相互合作，进行房地产开发经营，因此与单一的房地产开发企业进行的房地产开发相比其主体复杂得多。专门的房地产开发企业受《城市房地产管理法》等相关法律法规规定的资质条件的严格限制，而合作开发则给大量的非房地产开发企业进入房地产开发提供了空间。由此，合作开发经营房地产合同的主体就呈现为复杂主体：可以是两个企业之间进行合作开发，也可以是两个以上的多个企业进行合作开发；既有专业的房地产开发企业，也有各种各样的其他企业，甚至自然人。当然，虽然我国立法并未禁止国内自然人成为合作开发经营房地产合同的主体，但由于存在房地产开发企业的资质限制，自然人只能通过成为房地产项目公司(非中外合作开发经营房地产企业)的股东的方式参与合作开发，不能以个人名义直接从事房地产开发活动。

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