案例一高价承租房屋家电以旧换新

　　案例回放：

　　刚刚大学毕业的陈某经A中介(zhongjie)公司欲租一处物业，在实在查看该物业后，陈某单方面与该中介公司签订了《住房租赁合同》，约定该物业以现状交租(家电等包括在内)租金为每月1000元。签订合同当日，陈某验收了该物业所有家电，几日后入住。

　　时隔不久，陈某向业主张某了解得知，张某和A中介公司约定的该物业租赁价格是每月800元。而业主张某查看该物业后却发现，房屋内摆放的家电残缺破旧，不是之前他委托A中介公司出租该物业时所附带的崭新家电。但A中介公司却辨称：业主与他们签订了《出租房屋委托书》，委托他们代其出租该物业，双方所签合同(本案例中，《出租房屋委托书》是一种房屋租赁代理合同)属于行纪合同，业主委托出租房屋中的家电应由公司对产权人(业主)负责，所以为保障业主家电的安全，公司没有让承租人使用业主的家电，这不违反合同约定;另外，根据业主与公司所签订的《出租房屋委托书》的约定，"如果代理人(A中介公司)实际出租该物业的价格高于委托人(业主)约定的标准，则高出的租金归代理人无关"，所以公司以每月1000元的价格出租该物业也是合情合理的。

　　陈某认为，虽然所签订的《住房租赁合同》中没有约定家电一定是业主原来房屋内所放置的，但是很明显，业主委托出租物业时放置家电的目的是留给承租人使用，A中介公司偷梁换柱将业主原来的家电换成残缺不全的家电是行为。

　　案例分析

　　行纪是指经纪机构受委托人的委托，以自己的名义民第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。行纪与代理的区别有两点：一是经委托人同意，或双方事先约定，从事行纪的经纪机构可以以低于(高于)委托人指定的价格买进(卖出)，并因此而获得更高的报酬，但也承担更多的经营风险;二是除非委托人不同意，从事行纪的经纪机构对具有市场定价的商品，经纪机构自己可以作为买受人或出卖人。从形式上看，行纪与自营很相似，但是除经纪机构自己买受委托物的情况外，大多数情况下经纪机构都并未取得交易商品的所有权，仅是依委托人的委托而进行活动。从事行纪活动的经纪人员拥有的权力较大，承担的责任也较重。在通常情况下，经纪机构与委托人之间有长期固定的合作关系。根据《合同法》地四百一十条规定：行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。

　　本案例中，业主和中介公司所签《出租房屋委托书》不是业主委托中介公司从事贸易活动的委托合同，而是一种租租赁代理服务合同，因而，所签《出租房屋书》中，中介公司和业主有明确约定："如果代理人(A中介公司)实际出租该物业的价格高于委托人(业主)约定的标准，刚高出的租金归代理人所有，和出租人无关"，因此，A中介公司以每月1000元的价格出租该物业、获得高于800元租金外的额外收益并无过错，是双方当事人的真实意愿。业主张某与A中介公司所签《出租房屋委托书》中并没有明确表明所配置家电一定要给承租人使用;A中介公司与陈某签订的《住房租赁合同》中也没有特别约定承租人使用的电器一定要是业主原来配置的电器，并且《住房租赁合同》是在陈某实地查看待租物业(当时配置的是旧家电)后才签订的，约定的租金等事项是陈某真实意愿的表示，并对房屋中所配置家电进行当场验收。所以，A中介公司调换业主原来配置家电的行为并无不当。

　　在本案例中，如果陈某在签订《房屋租赁合同》之前，主动向出租方(物业业主)了解情况并更多地了解房屋租金的市场行情，或许可以争取到更加有利的租赁条件。另外，如果陈某要求与业主张某及A中介公司签订三方《房屋租赁合同》，也可以避免出现被A中介公司赚取大额租金差价、损害自身利益的情况。

　　案例二出租物业要备案违规不办要受罚

　　案例回放：刘某经A中介公司介绍租赁了一处物业，与业主以及A中介公司签订了三方《房屋租赁合同》，并分别向业主及A中介公司支付了第一个月租金和租赁中介服务费。后来，刘某了解到业主在签订《房屋租赁合同》后没有在法律规定期限内到房地产管理部门办理该物业租赁登记备案手续，刘某担心自己的合法权益得不到保障，提出不再承租该物业，要求业主和A中介公司分别退还所收租金和租赁中介服务费。

　　A中介公司却认为，在促成租赁过程中，公司已经提醒业主在签订《房屋租赁合同》抹到房地产管理部门依法办理该物业租赁登记备案手续，并且在已签订的《房屋租赁合同》中也对此作了特别注明，因此公司在促成此项交易过程中已善尽职责，公司并无过错，没有依法办理物业租赁登记备案的责任在于业主，建议刘某通过法律途径向业主追还所交租金。

　　案例分析

　　业主不依法办理物业租赁备案登记是本案例中刘某提出终止房屋租赁合同的原因。《广州市房屋租赁管理规定》第三章第十二条规定："房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁当事人应当自签订、变更合同之日起3日内，到房屋所在地的街道、镇出租屋服务管理中心办理房屋租赁登记备案手续"。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条第一款规定："法律、行政法规合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移"

　　根据上述法律、法规规定，在本案例中，业主在《房屋租赁合同》签订后未输房屋租赁登记备案手续违反了广州市房屋租赁管理规定，但是业主的行为不影响已签订的《房屋租赁合同》的效力。在三方已签订的《房屋租赁合同》中，虽然特别注明业主主要依法办理房屋租赁登记备案手续，但并没有相应约定对违反此规定的处罚措施，因此承租方刘某刘某以"业主不依法进行房屋租赁登记备案"为由单方面解除《房屋租赁合同》、终止交易的行为是不被法律支持的。即使解除合同，刘某也不能依法追还所交租金和中介服务费。但是，由于刘某要求解除合同的原因在于业主的违规行为，刘某可以依法要求业主赔偿因为其违规行为所导致的自身经济损失，同时业主还要承担相应的行政责任。