案例分析

　　本案例发生时,广州市已购公房(俗称房改房)进行上市交易一般程序是先要补齐标准价与成本价之间的差额,获得原单位出具的《房屋买卖征询意见通知》后方能进行交易。

　　在本案例中，买卖双方就"买方付清首期款和卖方补齐该物业的标准价与成本之间的差额谁先谁后的问题无法达成一致意见，致使该交易一拖再拖"，是由于所签合同约定不明引起的，签约各方对合同无法执行都负有责任。

　　由于合同条款约定不明，买卖双方无法达成一致意见，致使卖方在与赵某达成的交易无法进行的情况下将该物业另行出售的行为并不违反合同约定。因此A中介公司C分行将该项物业介绍给另一买家的行为没有造成"一屋二售"，当然也不属违规。但是卖方以"买方陈某未缴纳首期楼款违约在先，不返还所收购房定金"的行为是没有法律根据的。

　　事实上，如果本案例中A中介公司、赵某或者卖方中的一方熟悉《合同法》，那么即使在原合同中就"买方付清首期楼款和卖方补齐该项物业的标准价与成本之间的差额谁先谁后的问题无法达成一致意见"，也是可以采取措施使交易进行继续下去，而不至于一拖再拖。

　　《合同法》第六十一条规定："合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。"

　　《合同法》第六十二条规定："当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用范围下列规定：

　　(一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同工目的的特定标准履行。

　　(三)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行;交付不动产的，在不动产所在地履行;其他标的，在履行义务一方所在地履行。

　　(四)履行期限不明确的，债务人可能随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

　　(五)履行方式不明确的按照有利于实现合同目的的方式履行。]

　　(六)履行费用的负担不明确规定的，由履行义务一方负担。

　　按照上述法律规定，赵某可以要求卖方在合理的时间表内补齐该物业的标准价与成本之间的差额，卖方也可以要求赵某在合理的时间内付清首期楼款。

　　案例十卖方欲证买方违约中介称先均分定金

　　案例回放：

　　黄某看中了放盘于A中介公司的一处待售物业，与卖方及A中介公司签订了三方《房屋买卖合同》，同时，黄某支付志方1万元购房定金。之后勤工作，黄某在未说明任何理由的情况下，没有按照《房屋买卖合同》的约定在当年9月中旬支付首期款给卖方。面对买方不履行合同约定的事实，急于出售该物业的卖方张某向A中介公司指出买方黄某违约，要公司开具买方违约证明，以便可以合法地转售该物业。A中介公司却表示，在张某收到买方1万元购房定金后，曾与公司达成口头协议，约定若"买方违约，A中介公司和卖方均分定金"。因此，张某须交齐5000元后，公司才可为其开具买方违约证明。张某认为A中介公司的做法难以接受，向广州市房地产中介服务管理所投诉A中介公司没有尽职责来维护其利益，要求A中介公司为其开具买方违约证明。由于A中介公司没有证据证实公司曾与卖方之间有过"买方违约，A中介公司和卖方均分定金"的口头协议，其所要求的"卖方须交5000元后，才会开具买方违约证明"的要求不被法律支持。最终，A中介公司为张某开具了买方违约的证明。

　　案例分析

　　本案例中卖方在未得到或保留买方已经违约的证据(例如，卖方让中介公司开具买方违约证明)条件下，是不能将该物业另行出售的，否则，卖方很可能因"一屋两售"而遭到买方投诉，因而，本案例中卖方张某的做法很值得房屋交当事人学习。

　　关于中介公司开证明要与卖方均分定金的要求，由于A中介公司无法提供证据证实其与卖方之间的口头协议--"买方违约，A中介公司和卖方均分定金"(如何提供证实口头承诺或协议的证据，本书第一章有详细解释)，因此，A中介公司让卖方交5000元才能为其开具买方违约证明的要求是不被法律支持的。我国《城市房地产中介服务管理规定》和《广州市房地产中介服务管理条例》都有条款明确规定："房地产中介服务机构以及人员在房地产中介服务活动中，不得索取合同以外的其他酬金钷财物"。在本案例中，如果确属买方违约，A中介公司可以依法向其追讨中介服务费用以弥补公司的劳动付出，但向卖方索取一半买方所交购房定金，否则不予开具买方违约证明的做法欠妥当。

　　案例十一交房状况分歧大要约不明起纠纷

　　案例回放：

　　杨某委托A中介公司购买一处物业，与A中介公司签订了《客户委托购房要约》，同时，杨某向A中介公司支付了1000元购房诚意金。所签《客户委托购房要约》约定：一旦卖方同意以43万元出售该物业即可确认成交，买方需在两日内补足购房定金余额9000元(《客户委托购房要约》约定条款一旦被卖方接受，买方所交诚意金会自动转变为购房定金)，并在当年11月10日前到相关部门办理拟交易物业产权过户手续，否则被视作违约。之后，卖方同意以43万元的价格出售该物业，但由于在已签《客户委托购房要约》中，杨某对该物业交房状况(带有家具还是空房)没有提出要求，因而在签订三方《房屋买卖合同》时，买卖双方就该物业交房状况分歧过大，最终导致《房屋买卖合同》未能成功签订。

　　杨某认为A中介公司未促成其与卖方签订《房屋买卖合同》，交易未成，要求该中介公司退还所收1000元购房诚意金。A中介公司却认为：公司在促成交易双方达成房屋买卖交易过程中并无过错，没有达成交易合同是买卖双方存在分歧所致;杨某如不与卖方签订《房屋买卖合同》，并按照已签订的《客户委托购房要约》约定在规定时间交齐购房定金余额和办理该物业产权过户手续，则构成违约，所交购房诚意金非但不退还，公司还要按照所签订的《客户委托购房要约》约定追究其违约责任。

　　案例分析

　　本案例中导致交易不成的原因是由"买卖双方就拟交易物业交房状况(带有家具还是空房)不能达成一致意见"引起的，但是买卖双方就拟交易物业交房状况(带有家具还是空房)引起分歧的根源却在于中介公司与买方所签《客户委托购房要约》的约定条款不明。

　　在本案例中，虽然A中介公司已经履行了向卖方发出购房要约的责任，并且卖方接受了要约条件，根据《合同法》规定，此时，《客户委托购房要约》也已属有效合同，若买方无合理的理由而拒绝履行所签要约约定条款的话，则属违约，A中介公司可据此主张自己的权利，追究买方的违约责任。然而，本案例中，买方要求终止交易的理由却是所签要约中没有明确约定的，因而，买方依此来终止交易的要求是会得到法律支持的，中介公司不退回购房诚意金的行为无法律依据可循。