案例分析

　　本案例纠纷产生的原因是中介公司没有将办理提取公积金可能遇到的困难明确告知买方，造成王某为筹集首付楼款而耽误了交付楼款时间。王某因为不了解申请提取住房公积金的程序和条件，过于乐观的认为可以在约定日期之前申请到住房公积金的做法欠妥当，应该为此次交易的不成功承担部分责任;而A中介公司为善尽职责，没有明确告知王母提取住房公积金的条件，在没有签订任何形式合同的情况下，单凭一纸定金收据认定王某违约，不予退回认购定金以及中介服务费用的理由也不充分。因此，广州市房地产中介服务管理所的调解结果是较为妥当的。

　　细心的读者会注意到，在本案例中提到广州市住房公积金管理中心规定要签订正式《房屋买卖合同》、待物业产权交易完成后才能申请提取住房公积金。根据2003年9月30日施行的广州市住房公积金管理委员会《关于提取住房公积金有关问题的通知》，购买一手楼(新建商品房)的，首次提取住房公积金时，要提供购房合同(或预售契约)、购房发票(或收据)、身份证原件及复印件一份，与案例中提到的住房公积金提取条件有所差别。

　　在中介服务工程中，如果中介公司能尽职尽责地为交易双方就交易过程中可能涉及的法律、法规进行解释说明，并提出可能预见到的一些困难和解决办法，及时跟进交易过程中的每一步，为交易双方提供必要的帮助，有些纠纷和投诉或许是可以避免或化解的。当然，买卖双方及中介公司也应在交易过程中多保持联系，就交易过程中遇到的问题及时进行沟通，探讨解决办法，可以避免很多不应该发生的纠纷。

　　案例八物业过户时间可延迟约定未明买方不愿等

　　案例回放：

　　经A中介公司介绍，杨某看中了卖方康某欲出售的一处物业，买卖双方及A中介公司签订了三方《房屋买卖合同》，并约定：卖方在收到购房定金90日内向抵押银行提出转按揭申请并办理相关手续，银行转按揭合同须于签署该合同期90个工作日内完成，若非本合同三方中任何一方原因(如转按揭、赎契、房屋确权、办理房产证等不可抗力的原因)而导致本合同未在规定期限内履行，三方均同意将拟交易物业产权过户时间相对延迟。同时，买方交给A中介公司2000元购房定金，有A中介公司转交卖方。

　　过了一段时间，杨某被A中介公司告知，由于卖方拖欠银行供楼款而无法办理转按揭手续，他们以催促卖方补齐了银行欠款，转按揭手续正在办理中，杨某同意将该物业的产权过户时间延迟。时隔不久，杨某又被A中介公司告知，由于该物业开发商与银行在房屋售卖问题上产生矛盾而导致资料无法取出，该物业房地产权证无法办理。直至三方签订《房屋买卖合同》一年后，该物业仍无法顺利进行产权过户。因此，杨某提出终止已签《房屋买卖合同》，要求A中介公司退还所收购房定金。A中介公司称，杨某所交购房定金已由他们转交卖方;卖方称所签订的《房屋买卖合同》已约定交易日期可延迟，希望此交易继续下去，不同意将所购房定金退回。

　　案例分析

　　本案例中，买卖双方及中介公司在签订《房屋买卖合同》是，对合同的效力约定了附加条件，如"若非本合同(所签三方《房屋买卖合同》)三方中任何一方原因(如转按揭、赎契、房屋确权、办理房产证等不可抗力的原因)而导致本合同未在规定期限内履行，三方均同意将拟交易物业产权过户时间相对延迟"，然而并没有对"完成产权过户"可延迟时间限度作具体的约定，在签订合同一年后无法办理产权过户的情况下，买方杨某提出终止合同，但卖方却认为按照合同约定，交易仍然可以继续进行，不同意退还所收购房定金。

　　在本案例中，由于各种原因导致所约定的拟交易物业完成产权过户日期拖延过久，这毫无疑问损害了买方的利益，因而，卖方不退购房定金的行为是不正当地促成条件(所签《房屋买卖合同》中约定的符条件)成就，根据《合同法》第四十五条"当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就"的规定，卖方行为很难被法律支持。

　　购房者应从本案例中买方杨某的遭遇吸取教训：在购买房屋时，务必在所签《房屋买卖合同》中明确完成房地产产权过户时间，即使三方协商同意可能因某些不可抗力因素将产权过户时间延迟，也要注明可拖延完成产权过户的最后期限，以免因此发生纠纷。

　　案例九买方诉中介"一屋二售"却原来合同约定不明确履行

　　案例回放：

　　赵某经A中介公司B分行介绍，看中了一处"房改房"，与卖方及中介公司分行签定了三方《房屋买卖合同》，买方支付了5000元购房定金给卖方。合同中约定：买卖双方及A中介公司B分行当年2月26号到房地产交易管理部门递件并签署《房屋买卖合同》之前，买方需付清首期楼款5万元给卖方，卖方需提供原单位的出具的《房屋买卖征询意见通知》。但直到当年2月26日，卖方仍未补齐该"房改房"的标准与成本之间的差额、没有拿到《房屋买卖征询意见通知》，买方也未向卖方付清首期楼款，导致"买卖双方及A中介公司B分行到房地产交易管理部门递件并签署三方《房屋买卖合同》"的约定未能实现。因为买卖双方就"买方付清首期楼款和卖方补齐该物业的标准价与成本之间的差额"谁先谁后的问题无法达成一致意见，致使该交易一拖再拖。

　　又过了一段时间，卖方在未知会A中介公司B分行的情况下，将该物业在A中介公司C分行成功进行了出售。赵某在获知此事后，认为A中介公司在其与卖方交易期间，将该物业出售给其他买家，属于"一屋二售"要求A中介公司帮其追回所交购房定金，否则由A中介公司承担赔偿。A中介公司认为，由于买卖双方就买方付清首期楼款和卖方补齐该物业的标准价与成本之间的差额"谁先谁后的问题无法达成一致意见，B分行并没有把交易情况录入电脑，致使C分行认为该物业还无人认购，所以就促成了该物业卖方与另一买方的交易。A中介公司还认为在整个交易过程中，公司的B分行已经尽职尽责地促进买卖双方签定了《房屋买卖合同》，无责任承担赔偿买方所损失购房定金，但可以协助赵某向卖方追讨所交购房定金。而卖方却表示买方赵某未缴纳首期楼款，违约在先，购房定金不能返还。赵某于是向有关部门投诉并申请仲裁。最终，在A中介公司的帮助下，通过仲裁，赵某向卖方追回了所交购房定金。