A中介公司的楼盘资源共享，与此同时，另一买主吴某在该中介公司C分行看中该物业，并与卖方以及C分行签署了三方，《房屋买卖合同》，约定该物业的成交价为27万元。

　　蔡某了解到情况以后，认为其与A中介公司B分行已经签定了《定金支付及要约发出委托书》，并交给该门店3000元购房诚意金，A中介公司B分行在同意其与卖方就该物业价格作进一步协商的情况下，将该物业在C分行出售的行为已构成"一屋二售"，于是向广州市房地产中介服务管理所投诉，要求A中介公司退还所收购房诚意金。

　　案例分析

　　根据《合同法》第十六条和第二十条规定：要约到达受要约人时生效，但是如果受要约人对要约的内容作出实质性变更，则要约失效。在本案例中，在中介公司向拟交易物业卖方发出购房要约时，由于卖方对买方所提出的交易价格不接受，这可视为受要约人对要约做出了实质性变更，因而，买方与中介公司所签定《定金支付及要约发出委托书》失效，中介公司应依法将所收购房诚意金退还。同时，如果买方能有证据证实中介公司在同意其就该物业成交价格与卖方进一步协商的情况下将该物业出售，买方可以凭证据依法主张自己的权利，追究中介公司的违约(违规)责任。

　　案例十五一房分隔两房卖"隔墙费"起纷争

　　案例回放：

　　范某经A中介公司介绍拟购买一处代售物业，委托A中介公司代办购房事宜，并与A中介公司签定了《定金支付及要约发出委托书》，其中约定：水、煤气、电开通安装费用由两买方(拟交易物业面积很大，卖方把其分为两个面积不等的单元来出售，范某购买其中面积较小的单元，面积相对较大的单元由另一买方袁某购买)按面积分摊;如果因为物业产权问题而导致拟交易物业不能过户，退回购房定金。同时，范某交5000元购房定金给A中介公司。

　　时隔不久，A中介公司告之范某及另一买方，他们已就要约条件与卖方达成一致，要求两位买方尽快与卖方签定正式三方《房屋买卖合同》。不料，范某以"墙隔费"没有与另一方袁某谈妥为由(袁某认为"墙隔费"应按所购物业面积分摊，而范某认为"墙隔费"应由购买较大单元的一方全部承担)，拒绝签定《房屋买卖合同》，并终止了交易。同时，范某认为A中介公司在促成交易过程中并未善尽职责，要求其所收购房定金。

　　案例分析

　　本案例纠纷产生的原因在于：买方范某以"墙隔费"与另一买家无法谈妥为由，终止交易，同时在促成交易的过程中，A中介公司并未善尽职责，要求其所收购房定金。

　　本案例中，范某拒绝签定《房屋买卖合同》、单方面终止交易的行为不构成违约。这是因为：范某与A中介公司所签定《定金支付及要约发出委托书》是买方范某购房意愿的真实表达;在范某购房"要约"已经到达卖方，其"要约"条件并被卖方接受(A中介公司通知买卖双方签定正式《房屋买卖合同》说明了这一点)，虽然《合同法》第十八条和第十九条分别有"撤消要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人"以及"受要约人有理由认为要约是不可撤消的，并已经为履行合同作了准备工作"的规定，然而，范某终止交易的理由是"墙隔费"无法与卖方谈妥，而这一点恰恰是所签《定金支付及要约发出委托书》中没有进行明确约定的，因而，范某终止交易是合同约定不明引起的，其行为能得到法律的支持，不构成违约。

　　案例十六物业面积出差异买方诉中介未尽责

　　案例回放：

　　冯某看中黄某放盘于A中介公司的一处代售物业，该物业房地产权证已出，但由于开发商尚未办理接收手续，卖方黄某还未拿到该物业房地产权证，只有预售契约。买卖双方以该物业预售契约上标注的物业面积为基础谈妥了交易价格总额，同时，冯某为防范房地产权证上与预售契约上所标明该物业面积有出入，特与卖方及A中介公司在三方《房屋买卖合同》中附加约定"此次交易以拟交易物业的房地产权证所表明面积为基础，如有面积误差并由此引起的有关费用由卖方承担"。当时，A中介公司促成此宗交易的经纪人员一再强调，以前有他们所代理成交楼盘同类物业的房地产权证上与预售契约上所表明的物业面积总是一致的，所以三方也只在《房屋买卖合同》中简单约定面积补差的责任方，没有明确约定出现面积补差时，以什么计算依据来补差楼价。

　　之后，在办理该物业过户手续时，冯某了解到该物业房地产权证上比该物业预售契约上标驻的面积少了近5个平方米，冯某要求卖方黄某按照以房地产权证上的标明面积计算的每平方米单价的标准退还房款(每平方米单价等于交易价格总额除以房地产权证上标明的面积)。由于在已签《房屋买卖合同》中没有明确约定面积补差方法，买卖双方对解决问题的意见无法达成一致，加之卖方急于出国，于是，买卖双方协商解除买卖合同，并签定了《关于撤消〈房屋买卖合同〉的协议》，约定互不追究责任，同时，卖方退还冯某所交购房定金。

　　买方认为，在交易过程中A中介公司错失多次验证拟交易物业房地产权证上标明物业面积的机会，另外，在签定《房屋买卖合同》时，误导买卖双方签定没有具体内容的合同，致使交易无法成功，这一切均因A中介公司失职所致，要求A中介公司退还所收中介服务费。

　　案例分析

　　本案例纠纷是由"买卖双方对面积补差方法达成一致意见，自行签署《关于撤消〈房屋买卖合同〉的协议》确认买卖交易终止，买方诉中介公司在交易过程中失职"引起的。本案例中，如果买方确实能证实交易不成是由A中介公司未善尽职责(买方称，中介公司错失多次验证拟交易物业房地产权证上标明物业面积的机会)导致，那么A中介公司要为此次不成功交易负主要责任，买方可以据此向中介公司要回所交中介服务费。

　　由于某些因素的影响，物业预售契约上标注的物业面积与房地产权证上标注的面积会出现差异，在本案例中，买卖双方已经预见到了这种可能的情形，但由于缺乏专业经验，没有进一步约定具体可行的解决办法。而作为专业的房地产中介服务人士，A中介公司经纪人员却简单地以经验为依据，没有为委托人提供专业的帮助和指导，最后导致买卖双方发生纠纷，失去了交易机会，应该引以为鉴。

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