后经多方努力，杨某才从李某处收回11万元房款，而李某表示已无能力偿还余下的16万元房款。于是杨某要求A中介公司和B公司承担该16万元房款的余额，但A中介公司称，公司已经按所签订的三方《房屋买卖合同》的约定促成了买卖双方之间的交易，无承担赔偿责任;B公司也表示自身已经按照与杨某签订的《委托书》所约定的"出售杨某所属物业以及办理产权过户、申请住房抵押贷款、代收房款并转交李某"条款履行了义务，同样无任何过错。

　　案例分析

　　本案例中卖方杨某不能收回已出售物业楼款的原因是陷入了"合同陷阱";当卖方获知所申请到的住房抵押贷款被转交给了买方时，才得知自己与B公司所签《委托书》上有"委托人不可撤销地委托买方向按揭公司领取上述款项(所申请到的住房抵押贷款)，并且要承认并承担委托事项所相应产生的经济及法律责任"的约定。

　　本案例中，A中介公司将此交易的相关代理业务转给B公司，杨某与买方没有提出异议，A中介公司没有违反《广州市房地产中介服务管理条例》第十八条"房地产中介服务机构未经委托人同意，不得将受委托的中介服务业务转托给其他中介服务机构"的规定，A中介公司在此纠纷中无过错;但是，杨某与B公司所签《委托书》内容显失公平，含有会给不事人造成损失的可能，也不排除B公司与买方李某有踊的可能。根据《合同法》规定，该《委托书》无效，杨某可据此依法向B公司提出赔偿经济损失的要求。

　　对业主而言，从本案例卖方杨某的遭遇中可以吸取的教训是：第一，办理住房抵押贷款时，要委托有资质、信用好的房地产抵押代办服务公司;第二，对于所签合同中各项条款，都要仔细阅读，遇到无法理解或不明确的条款，可先咨询专业人士，切不可草率签字，例如本案例中，杨某在与B公司签订《委托书》时能警觉地辩识有些约定条款是"陷阱"，或许可以避免无法及时收回已售物业楼款的"遭遇";第三，楼款最好亲自收取，尽量不要委托他人代收。

　　案例六新政增加中介税负交易落空买家装修费难讨

　　案例回放：

　　张某看中了放盘于A中介公司的一处待售物业，与卖方及A中介公司签署了三方《房屋买卖合同》，并约定：该物业交易价格为90万元，卖方税费由A中介公司承担，交易完成时间为2005年9月1日。同时，张某分别向卖方和A中介公司支付了2万元购房定金及5000元中介服务费。

　　2005年5月11日，国务院办公厅转发了由建设部、国家发展改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务局、中国银行业监督管理委员会七部门制定的《关于做好稳定住房价格意见》的通知。通知规定："从2005年6月1日起，个人购买住房不足两年转手交易的，按售房收入全额5.5%的营业税."由于拟交易的业的房地产权证办于2004年,此通知下发时,房屋购买时间还不足两年,按照通知规定,该物业在办理过户手续时,卖方需要缴纳逾5万元的营业税.按照已签订的〈房屋买卖合同的约定,这笔新增营业税应由A中介公司来承担.

　　A中介公司认为,虽然已签订的《房屋买卖合同》约定是交易过程中卖方的全部税费是由他们承担。但是因为"新政"所增加的税费是意料之外的，公司无责承担。而卖方则根据已签《房屋买卖合同》中"由A中介公司承担交易过程中应由卖方缴纳的税费"的约定，拒绝缴纳由"新政"增加的税费，鉴于此种情况，买方张某表示希望尽快解决因"新政"而引起的新增税费问题，争取在已签订的合同约定交易完成日期之内完成该物业的交易，如果此问题无法解决，卖方需将2万元定金退还并赔偿装修费(《房屋买卖合同》签署后，张某对拟交易物业进行了装修)。后因卖方和A中介公司就"新政"所增税费的负担问题无法达成一致意见，A中介公司主动退还了所收张某的中介服务费5000元，卖方也主动退还了所收购房定金，但卖方表示，虽然买方在装修该物业之前曾征求过其意见，并且自己也同意买方对该物业进行装修，但这只能说明买方装修该物业的行为是合法的，而不是约定如果买方不再购买该物业，该物业装修费要自己承担。因此，卖方拒绝赔偿买方对该物业的装修费。

　　案例分析

　　本案例中，由于买卖双方与中介公司所签订的三方《房屋买卖合同》中含有与新政联系紧密的条款(新政策颁布后，中介公司要负担更多税费)，而在签订合同时签约各方都未考虑到这些条款可能会带来的影响。新政新施后，促成合同成立的"情境"发生了改变，从而所签订的合同丧失了成立条件，可以自动解除，并且本案例中此种情况出现后，中介公司和卖方都分别主动退还了所收取的中介服务费和购房定金。但是，当初买方征求卖方意见要对拟交易物业进行装修时，由于买卖双方没有对一旦终止交易后，如何处置物业装修费用进行约定，因而，当合同成立的"情境"发生变化、合同被终止时，买方要求卖方补偿物业装修费的请求很难被法律支持。

　　通过本案例，买卖双方和中介公司务必注意，在交易过程中建立突发事件(包括政策法规的变动等)的协商解决机制对于及时消除各方分岐是十分必要的。在本案例中，如果买卖双方及中介公司事先在合同中约定了应对政策法规的条款，那么在"新政"颁布之后，买卖双方就可按约定来处理这一空发事件，该纠纷或许可以避免。另外，为了避免节外生枝，在全部房地产交易手续办理完成之前，还没有领取到房地产权证时，买方最好不要对物业进行实体变动，比如进行装修、修改内部结构、增加固定设备等。

　　案例七提取公积金交首期延期付款物业被转卖

　　案例回放：

　　受A中介公司"即买即住即出房地产权证"的售楼广告影响，王某预购该中介公司所推荐楼盘的一处物业，在与该中介公司售楼部洽谈后，王某以36.57万元认购了该处物业。在没有签订任何合同的情况下，王某交付了1万元购房定金和3000元中介服务费，A中介公司即时开具了"定金收据"，该收据约定：认购人(王某)应在当年2月7日之前付清该物业的首期楼款11.57万元。由于王某已经交了对年的公积金，因而希望通过申请提取公积金来购买此处物业。经咨询广州市住房公积金管理中心得知，要签订正式《房屋买卖合同》、待物业产权交易完成后才能申请提取公积金。王某始料未及，只好四处筹款。

　　当年2月26日，当王某拿着凑齐的应付首期楼款来到所认购物业的售楼部时却被告知，其预购物业已被出售，原因是王某没有遵守"定金收据"约定，在当年2月7日之前付清该处物业的首期楼款，已构成违约，所交认购定金以及中介服务费不予退回。王某认为，在交易过程中，A中介公司没有尽职，没有提及申请提取公积金的条件和可能预见的困难，而且其已将办理公积金申请提取时的进度问题以及所遇到的困难及时告知了A中介公司，A中介公司对此并没有提出任何异议，如今却以其违约为由将所认购物业出售给他人。于是王某向广州市房地产中介服务管理所投诉A中介公司在促成交易过程中没有尽中介服务之义务，要求A中介公司返还所收购房定金和中介服务费。后经广州市房地产中介服务管理所调节，王某取回了所交购房定金和中介服务费。