华南城市论语：解读粤版“国五条” 预测广州细则(5)

朱秋利：我觉得房产的政策，所谓的国五条也好，房产政策有三个有利于，有利于自住，有利于改善，有利于自住、改善的买卖自由，我们制定房产证要考虑到一点，现在房地产出来了要征税，有的说征二手房征20%的税，有的说要征物业税，我觉得征税是一个方向，征税的方向是对的。20%和80%比起来，肯定是80%大，另外物业税征也是对的，但是要看你怎么征，有没有利于自住的、改善的和为了自住的改善的买卖自由，有利于这个咱们都不怕，要保护这种需求，这个范围之内不要征税，要征就征炒房的、多占资源的。出台政策千万不要搞反了，政策要为大多数人着想。出台的时候要慎重一点，广州市如果聪明一点，比如说征税自住的和两套房以内的，两套房以内的只要你卖一套再去买，不管你住多少年的，当然你要说是五年之内，五年以上的更好了，这个都应该征，因为我是满足自己的住房需求，以及改善型的，拥有两套房是天经地义的，人们有选择住房的权利，国家不能规定我只有一套房子，不能有两套房子，这不符合人们实现对美好生活的向往，人们需要有这个自由。

起码买两套，当然太多住房可以征税。但是广州市目前出台的两套房，只要卖一套，买一套，这个是按照政策不限购。20%也应该延续这个政策，就是两套房以内的，只要你自住型的。这是针对广州市可能出现的政策，不能搞一刀切，老房老办法，新房新办法。另外我们征税的目的不是限制自住、改善需求，以及相关的买卖自由，应该是针对投资炒房赚取高额利润的，把利润控制在正常的范围之内，就是让房价能够波动的小一点。

两套房子满五年的，怎么买卖都应该是自由、不征税的。从第三套房开始征物业税，交易也好，都是20%以上，因为那就不正常了。房价方面有几个问题，一是土地问题，房价问题的根源，在于国家垄断了土地，土地是公有的，我们土地资源不是私有的，特别是农村的土地，老百姓没有土地，都是国家的。另外一个问题是土地财政，政府是靠土地来支撑发展的，所以这些恐怕都是根源，但是深层次问题我们不讨论了。

这里涉及到保障房，目前保障房说的很好听，穷人和一般人住政府保障房，其他人让市场去调节。但是现在我们的房地产很怪，保障房只解决了10%以下人口的住房，甚至5%以下。那么90%，或者95%以上的人的房子都靠市场。如果是这样调来调去是没有用的，要找找根源。现在的房价政策没有体现以人为本的国策，并不以人为本，因为大多数人很不满意。

胡刚：暨南大学教授、广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员、广东省省情调查与对策咨询专家

胡刚：我觉得是这样的，粤版国五条，它其实是有两个意义。第一个意义，国家出台国五条的时候还是原来那届政府，现在是新一届政府，也就是说新一届政府是执行上一届政府的国五条，这是一点。因为省里面落实了，是要执行的，广东是第一省，接下去所有的省都会执行。

还有一个，国五条出来以后，市场上出现很多的现象，有一些舆论认为是不是这个政策有点问题，会不会调整。根据广东省细则的出台，政府还是坚持原来的调控，没有放松，没有动摇。那么到内容方面，广东省基本上是执行中央的政策。税收问题方面，因为省级政府不定税收，还有一个是银行二套房的利率以及首付，这也是央行才能定的。所以省政府就不谈这两项事情了。所以他也没有权利改动20%。

还有两个地方是创新的，一个是根据广东特色，把农民工纳入到保障房里面，这是国五条里面没有的。第二，住房信息联网，这也表态了，广东就是说比国五条还要再进一步。这是创新的地方。最后一个是表态，省级政府，中央里面的政策很明显，因为它不需要很具体，省级政府里面在国家调控，以省这种调控方向，以省级负总责，广州涨价了，省级政府要负总责，按照中央政府的要求，即使在3月底以前出台政策，并且点名广州、深圳，月底以前一定要出台。而且这里面加了一句话，保持房价稳定，而不是原来说的就是跟上次调控是跟GDP保持同步。所以，广东省府能够出台的，他的责任，他的权限，该说的都已经说到了。

所以我想这个政策应该是很明确的。我说过今年是房地产政策转折年。我看了省国五条以后，我觉得广东省的房价总体上是在第三季度开始可能会往下走，到2014年的话往下走的坡度会比较大。但是第二季度市场还没有这么快有反应。

针对广州说限购的问题，其实广州现在出台的有几个地方可以动，一个是行政区划范围，限价，这个是广州定的，限价限购，这个问题也是有争议的。珠海它是没有办法的，一定要限购了。广州是有余地的，严格说来从化和增城，城市形成范围里面都要限购，那么珠海肯定是要扩大的，但是杭州也是，像成都、浙江，它下面一个市带着下面的很多县，很穷的县，像杭州富阳。

第二，广州今年的目标。深圳很明确，就是不让你涨。广州大概在0%到3%之间，如果再高的话是5%到10%，定了以后如果中央否定也是一个问题。四个一线城市，国五条里面讲得比较明确，要保持房价稳定，不是增长，上次调控的时候讲明人均收入GDP增长保持平衡，GDP8%那么它也8%，所以四个一线城市估计就是在0%上下，广州还好一点，深圳、上海估计出来可能就是0%，甚至是负增长。上次也是讲2013年政策会转移，新一届政府的执行力度非常大，四个城市肯定房价是微增长，甚至是负增长，甚至是零增长。因为广州的差距比较大，所以省政府出台这些措施并不等于是放松的，只能按照全省范围来考虑。所以国五条出台的时候，除了20%好像大家比较关心，其实还有各个城市出台年度发展计划，这一条也很重要，在这条里面加了一个定语，保持房价稳定，一线城市房价涨的高的地方，实际上就是这句话，你今年不能再涨了。

我就说这些。

主持人：谢谢胡教授。那么在我们开始下一轮讨论之前，我们各位手上都有一份问卷，希望我们去做出一个选择。我们要在这个论坛结束之后要交卷的。接下来有哪位想补充一下？

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