本院认为：本案是房地产管理法施行前发生的房地产开发经营纠纷，在房地产管理法施行后诉讼到法院的，处理的依据应当是当时的有关法律、政策规定和最高院《解答》的司法解释。最高院《解答》第１８条规定：“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。”本案中华苑公司与天冠公司签订的合作开发合同及补充协议是双方的真实意思表示，华苑公司以国有土地使用权及前期的投入作为投资与天冠公司合作，签订的合作开发合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，华苑公司虽于１９９５年１月才正式取得《国有土地使用证》，１９９６年１０月交清土地使用权出让金，但该《国有土地使用证》记载的使用期限是从１９９２年８月开始。原土地使用权人昆仑公司是华苑公司的大股东，昆仑公司于１９９２年８月已取得土地使用权，因无房地产经营权，故成立华苑公司开发该房地产项目。组建期间，昆仑公司已向珠海市国土局申请，该地块的开发手续均以华苑公司名义办理。合建合同签订前，华苑公司已取得珠海市规划局核发的《建设用地规划许可证》，且在华苑公司与天冠公司合建金泉花园期间，华苑公司已取得有关主管部门核发的《建设用地许可证》、《预售商品房许可证》等手续，说明华苑公司已具备开发该地块的资格。在双方签订《洽商纪要》之前，珠海市国土局同意将该用地使用权人变更为华苑公司，华苑公司取得《国有土地使用证》，并注明使用期限是从１９９２年８月开始。以上事实足以认定华苑公司在与天冠公司合作开发时具备开发该地块的资格，签订合作合同时并不存在欺诈的行为。原审判决对此认定的事实是正确的。本案合作合同及补充协议签订后，双方虽未办理合建审批和土地使用权变更登记手续，但华苑公司依约将土地投入合作开发，支付了地价款等土地费用，并办理了项目开发的各种手续。天冠公司除支付了部分合同约定的款项给华苑公司外，投资完成了三栋商住楼及部分配套设施和主楼基础工程。合作期间，双方对已完成的工程进行了分配，并各自将分得的楼宇进行了处分，双方已实际履行了合同，并无其他违法行为，故该合作合同及补充协议可确认有效，原审判决对合作合同及补充协议的效力确认是符合最高院《解答》第１８条规定的。至于《解答》第１８条规定的责令当事人补办土地使用权变更登记手续的问题，由于双方所签订的《洽商纪要》已变更了原合作合同约定的合作方式，华苑公司选择独自继续开发金泉花园的方案，再责令当事人补办合建审批手续和土地使用权变更登记手续已没有必要。

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