论文摘要

　　小产权房是近年来随着农村房屋买卖而产生的一个与拥有完整产权商品房相对的名词，然而随着小产权房的兴起，小产权房买卖纠纷已经形成为一个非常突出的现实的社会问题和法律问题。其中最关键的是小产权房买卖合同效力的判断，由于立法不明确，理论界对于此类合同的效力认定的学说理论观点各异，在当前的审判实务判决中更是认识不一，主要有无效说和有效说两种观点。鉴于此，我们有必要对小产房买卖合同的效力认定进行探讨。从严格依据《合同法》等相关法律规定和结合当前的实际出发，小产房买卖合同不宜全部认定无效或者有效。因为合同主体、内容的不同，所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同，因此我们在适用法律处理此类合同纠纷时，就必须首先对纠纷进行归类，再根据不同的类型执行不同的法律规定。本文对当前小产权房存在的主要形式进行了分类、梳理，在分析总结当前的理论观点和审判实务认识的基础上从《合同法》和《物权法》的角度分别对不同类别小产权房买卖合同内容的法律性质进行考量，阐述区分认定小产权房买卖合同的效力，对应当认定为有效的小产权房买卖合同和认定为无效的小产权房买卖合同进行了区分，以期能够有利于解决此类合同的效力认定问题。

　　全文共：12769 字

　　【关键词】小产权房 合同效力 有效无效论 区分认定

　　以下正文：

　　前 言

　　近年来，小产权房凭借其独有的价格优势逐渐占据了某些特定的市场，据不完全统计，诸如北京、这样的城市小产权房所占商品房的比重高达30%至40%，数量之多一定程度有缓解了我国居民的住房问题，但它的合法性及其所引发的一系列的法律问题也接踵而至，在理论界和审判实务上掀起了一股研究热潮。作为小产权房法律问题之一的买卖合同的效力问题是摆在审判实务中最深刻需要解决的问题，我深知讨论小产权房合同的效力问题具有很大的挑战性，但是抱着学以求真、乐于其中的学习态度开始了查阅和思考。小产权房合同的效力问题是民事审判实务中最为疑难的问题之一，由于立法不明确、理论研究不足等原因，各地法院的判决结果很难形成统一。理论界对于此类合同也有不同的争论，主要有无效和有效说两种观点。我们认为，要对当前的小产房进行分类分析，大致可分为一是购买一般农村居民私有的合法房屋，二是购买在农村集体土地之上集中进行房地产开发所形成的“销售型”小产权房。在认定合同效力上要严格适用法律规定，不应一刀切地全部认定为有效或者无效，从《合同法》规定的无权处分、禁止或限制流通物和《物权法》规定的物权等角度考量，认定农民私有合法房屋买卖合同无效尚缺乏充分理由。另外，如果合同一律按无效处理的话，目前数量巨多的农村房屋买卖包括城市中的“农村房屋”买卖纠纷将暴增，全部无效的认定规则将有可能在事实上变成“纠纷启动器”，纠纷经过审判可能会出现案结事起的情形，原本稳定的社会秩序将被破坏，受到“垢病”的将是法院的判决。因此，我们有单独探讨其法律效力之必要，以期能够为此类房屋买卖合同纠纷的妥当处理提供一个新的视角。

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