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论文摘要 小产权房是近年来随着农村房屋买卖而产生的一个与拥有完整产权商品房相对的名词，然而随着小产权房的兴起，小产权房买卖纠纷已经形成为一个非常突出的现实的社会问题和法律问题。其中最关键的是小产权房买卖合同效力的判断，由于立法不明确，理论界对于此类合
(三)对争议的评析 理论界的争论和审判实务上的分歧固然跟个人的认识有关，但是追根问底是小产权房的转让合同问题涉及到国家土地政策，是一个兼具私法、公法性质的问题，单从合同角度上看这是单纯私法领域调整的范畴，另外从国家的土地政策上我们又可以看出这又受到公权力的约束。私法以追求公平与正义为目标，公法以追求效率为价值取向，由于主管范围、价值目标等不同，私法与公法在调整同一社会现象时难免发生冲突。但是，笔者认为无论是理论观点还是审判实务的认识，判断小产权房买卖合同效力完全是一个归于是私法领域的民法问题，应当以现有的相关法律规范—《合同法》、《物权法》作为讨论基础，以民法领域自身的规则作为判断准绳。 三、小产权房买卖合同效力在合同法上的考量 我国的法律体系属于成文法体系，对合同效力进行调整的基本方式是通过法律的明文规定实现的 。所以我们在对合同的效力进行认定时要严格依据《合同法》的规定。以下针对两种类型的小产权房买卖在合同法上的效力问题分别作分析。 (一)影响农村房屋买卖合同效力因素在合同法上的射影 当前与农村房屋买卖合同效力有直接关联的合同法规范主要涉及以下几个方面：一是《合同法》第五十一条规定的无权处分;二是《合同法》第一百三十二条第二款规定的禁止或限制流通物制度;三是《合同法》第五十八条规定的无效返还制度。 1、农村房屋买卖不属于无权处分 我们认为，把农村房屋买卖合同视为无权处分合同并不妥当。首先，我国的不动产权属由房屋所有权和土地使用权构成，是否有权处分应当看房屋和土地使用权，而不能从土地所有权角度考虑，否则对于拥有产权的城市商品房买卖也将被认定为无权处分，这显然与事实不符。其次，农民建造房屋是一种事实行为，当然取得房屋所有权，按照所有权理论其应当有权自行处分。再次，从物的利用角度看，原申请人利用宅基地或是由第三人利用，对土地所有权人而言并没有事实上的利害关系，因此，使用权的转移经所有权人同意并无实际意义。总之，在土地权利行使上只要土地使用权人合理开发利用，所有权人不得干涉其行使权利。 2、农村房屋不属于禁止或限制流通物 从物的属性角度上，民法将物区分为流通物、限制流通物和禁止流通物。如黄金、国家文物作为限制流通物，毒品、枪支弹药等作为禁止流通物，均是从其属性确定的。但是农村房屋与城市房屋相比，只是土地使用权取得方式上存在差别，依法取得后宅基地使用权与国有土地使用权均为用益物权，在物权法上的性质并无不同。根据物权平等保护原则，农民如同城市居民那样，保有甚至处分自己的房屋，应当是天经地义的事。将农村房屋作为禁止或限制流通物看待，明显不符民法公平观念。 了解更多有关房地产法常识，请点击：
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