|
论文摘要 小产权房是近年来随着农村房屋买卖而产生的一个与拥有完整产权商品房相对的名词，然而随着小产权房的兴起，小产权房买卖纠纷已经形成为一个非常突出的现实的社会问题和法律问题。其中最关键的是小产权房买卖合同效力的判断，由于立法不明确，理论界对于此类合
2、应当认定买卖合同无效的小产权房 (1)违法建造的农村私有房屋买卖 如滥用、占用耕地、违反土地建设规划进行房屋开发建设，对于这类的小产权房由于作为买卖合同的标的物房屋违法，即合同标的不能而无效。法国《民法典》第1172条规定：“凡是以不可能之物为条件，或者以违反善良风俗之物或法律禁止之物为条件，此种条件无效，并且使有赖于此种条件的契约无效。” 除合法要件外，合同的标的可能、确定或可确定是合同生效的必备要件之一。所谓标的可能，是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。而违法建造的农村私有房屋本身就是违法建筑，根本不能流转，作为合同的标的也就无法实现，不发生法律上的效力，合同应自始无效。 (2)农村集体经济组织自行转让或者联合房地产商在集体土地上一起开发建造的销售型小产权房房地产开放商在集体土地上开发形成的小产权房，违反了《城市房地产管理法》进行房地产开发应当使用国有土地的效力规定，同时集体土地出让也违反了《土地管理法》的效力规定，此类小产权房往往是农村集体经济组织、房地产开发商为了牟利而开发建造的，主要目的是销售，很多时候也会损害到公共利益，此类合同应当认定为无效。因为对于集体建设用地的使用首先应当满足集体组织成员的住宅需求、公益事业需求和乡村集体工业需要，如果认定这种合同有效，就等于是变相鼓励集体组织卖地。 (3)认定违反公共利益的小产权房买卖合同为无效 我们在分析小产权房买卖合同的效力时可以充分导入社会公共利益分析，损害社会公共利益本身可以作为一种无效合同的类型。公共利益更重要的意义就是在于判断合同的无效方面，它可以成为一种兜底条款来使用。在当今英美法系和大陆法系这两个法系都采取了这种做法，就是可以允许法官以公共利益的概念作为判断合同无效的标准。但是我们也要明确公共利益是一个不确定的概念。尽管众多专家学者对公共利益进行过很多的探讨，但是仍然很难形成一个成文的概念，因为公共利益的概念本身不具有一个可以描述的范围，也没有一个明确的定义。它需要法官在实务审判过程中的一个司法认知，属于法官能动司法的范畴，也是法院法官所要具备的较高素质的社会分析能力。 六、结语 在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，在认定小产权房买卖合同的效力上不应一刀切地认定无效，农村私有的合法的房屋买卖合同有充分可以认定为有效的理由，其效力应认定为有效为宜。在实务中我们不仅应当严格依据《合同法》的立法精神和规定，也要从尊重历史、照顾现实和维护交易秩序的稳定和安全的角度出发，区分认定此类合同的效力，达到化解纠纷，维护社会稳定和发展，实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。 了解更多有关房地产法常识，请点击：
丁龙律师 免费法律咨询热线：400-080-1966 转 1006
|