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论文摘要 小产权房是近年来随着农村房屋买卖而产生的一个与拥有完整产权商品房相对的名词，然而随着小产权房的兴起，小产权房买卖纠纷已经形成为一个非常突出的现实的社会问题和法律问题。其中最关键的是小产权房买卖合同效力的判断，由于立法不明确，理论界对于此类合
一、小产权房买卖的类型、性质 小产权房是城乡分割二元土地制度和随着房屋商品化的不断发展而形成的一个名词，是人们在房屋市场实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”买卖主要可分为两大类型：一是购买一般农村居民私有的合法房屋;二是购买在农村集体土地之上集中进行房地产开发所形成的“销售型”小产权房。按照我国《土地管理法》的规定，农村居民可以在已审批的宅基地上建造房屋，所建造的房屋为该农村居民合法所有。此种方式建造房屋是一种事实行为，也是我国农村取得房屋住所的传统方式，在所有权的取得方式上是属于当然取得，即房屋形成后即取得对房屋的所有，《土地管理法》规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”从这一规定可以看出法律并不禁止农村村民出卖房屋时，同时转让宅基地使用权。即使集体土地使用权不能转让情况下，由于买卖的标的物只是房子，而房子是农民的私有财产，享有充分的处分权，所以法律没有权力禁止，其权利受到法律的全面保护。 然而随着社会经济的不断发展和城市社会的转型，城市房地产市场价格突飞猛进，受制于大部分购买者的购买能力，现实中在农村集体土地上进行房地产集中开发已普遍存在。这其中不乏很多打着新农村建设的旗号擅自扩大建设将未安置完的房屋转让给本集体经济组织之外的居民，有些甚至是房地产开发商与农村经济组织直接签订土地转让合同，将集体所有的土地用于房地产开发，像城市房地产一样出售。根据我国《土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”和第四十三条的规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地。”，所以房地产开发商未经过政府的土地征收而直接与村集体经济组织签订土地出让合同的行为违反了法律的强制性规定，由于房地的一体性，城镇居民购买此类的房屋不是真正意义上受法律保护的商品房，作为购买者的城镇居民与开发商之间只有单一的合同上的权利义务关系，即为合同之债，对其购买的房屋不能办理，不能发生物权的变动，不享有对房屋的所有权，最多只能是占有、使用。在现实生活中小产权房买卖纠纷大量存在，纠纷起因也大同小异，处理结果严重影响着社会的秩序，但是由于法律自身的欠缺和基于不同的法律认识，小产权房买卖合同的效力在理论界和审判实务中皆存在分歧。 二、小产权房买卖合同效力认定的争议 了解更多有关房地产法常识，请点击：
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