|
论文摘要 小产权房是近年来随着农村房屋买卖而产生的一个与拥有完整产权商品房相对的名词，然而随着小产权房的兴起，小产权房买卖纠纷已经形成为一个非常突出的现实的社会问题和法律问题。其中最关键的是小产权房买卖合同效力的判断，由于立法不明确，理论界对于此类合
在法律适用的方法论上，对于该法条的理解，不能通过简单的形式推理得出所有违反强制性规定的合同均为无效的结论。因为，该条未规定例外情况，构成法律漏洞。人们不难通过反证法证明 “并非所有违反法律、行政法规强制性规定的合同都是无效” 的命题是真的，这意味着必然有部分违反法律、行政法规强制性规定的合同是有效的。针对这一法律漏洞，法官应当通过目的性限缩的方法填补漏洞，将该条规定的强制性限制在效力性规范中 。至于何为效力性规范，应当探求行政法立法目的，从禁止对象、禁止目的等方面综合分析确定。 2、依据国家政策对此类合同的认定从法理上看有失偏颇 基于政治国家与市民社会的分野，公法与私法作为两个平行法律，社会中的个人乃是社会中的成员，远离国家，而国家不得妨碍私法秩序的有效运行，而只能承担外在的保护义务，法律作为社会规范体系的一个分支内容，需要在某些方面保持“中立”的立场 。所以，尽管行政权的行使具有防止社会道德滑坡的功能，但在民法中，行政权对符合公序良俗的行为本身的调整时无能为力的。因为行政权不能介入到行为人的合同领域，不能对法律行为的效力进行判断，否则，行政权就构成了不当干预。 (二)区分认定小产权房买卖合同效力的方式及基准 小产权房大规模的出现和交易，对我们国家和社会造成冲击是显而易见的：在房地产开发商开发形成的小产权房背后，大量的农村集体土地，包括建设用地和耕地被占用，无秩序的开发、流转，破坏了我国土地管理与利用、城乡规划，将无法确保我国18亿亩耕地的警戒线，直接对中国的粮食安全构成严重的威胁。而我国当前小产权房的数量巨大已经是现实也是传统遗留下来的问题，其亦有一定的社会经济价值，因此，我们在处理小产权房买卖合同这一关键问题上既要维护社会公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由原则，既要信守诚实信用的商业道德，又要坚持国家社会的利益保护耕地持有量及粮食安全和防止土地兼并与社会动荡，在制度构建上应在各种价值冲突中寻求组合价值的最大化。笔者认为，在我国目前尚无专门的法律规定来规范和解决这种房屋买卖纠纷，认定此类合同的效力应从理论结合实际情况，不应一刀切地全部认定有效或者无效，更多地引入公共利益和善良风俗来分析此类合同的效力是符合当前解决小产权房买卖合同效力问题的需求。 1、应当认定买卖合同有效的小产权房买卖合同 在前文所论述的小产权房类型中我们知道小产权房在现实生活中的两种体现形式，其中对于城镇居民直接向农民购买其依法自建的房屋这一类小产权房，法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而确认其无效。笔者认为应当认定此类买卖合同有效，原因在于： 了解更多有关房地产法常识，请点击：
丁龙律师 免费法律咨询热线：400-080-1966 转 1006
|