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论文摘要 小产权房是近年来随着农村房屋买卖而产生的一个与拥有完整产权商品房相对的名词，然而随着小产权房的兴起，小产权房买卖纠纷已经形成为一个非常突出的现实的社会问题和法律问题。其中最关键的是小产权房买卖合同效力的判断，由于立法不明确，理论界对于此类合
(1)根据《合同法》和最高人民法院司法解释，确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。但是现行法律、法规并未对宅基地上的小产权房出卖给城镇居民作出明确的禁止性规定，也没有这类房屋买卖合同无效的明文规定。就法理而言，强制性规定可分为效力规定与取缔规定，取缔规定的作用在于对违法者加以制裁，以禁遏其行为，并不否认其行为在私法上的效力，效力规定着重违反行为的法律行为价值，故应否认其法律效力 。《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”，该规定旨在惩罚出卖、出租住房的农民以遏制其行为，但并不对其出卖、出租行为在私法上的效力进行否认，属于取缔性规定。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二) 》第14条规定：“合同法第52条第( 5)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”所以无论从法理上还是从法律上，我们都不能得出城镇居民购买农村房屋行为的无效性。 (2)根据《民法通则》第6条规定，法律对民事活动无明确规定的,应当遵守国家政策。目前关于“小产权”房买卖的国家政策只明确了禁止城镇居民购买“小产权”房，并未涉及买卖合同的效力。况且，决定合同效力属于法律的价值判断问题，只能由法律、行政法规作出安排，现有法律政策禁止城镇居民直接向农民购买其依法自建的房屋这一类小产权房的规定出现在国务院制定的文件之中，不应成为认定合同效力的依据。 (3)根据所有权理论，所有权包括占有、使用、收益、处分的权能，笔者在上文已经阐述了物权法下的此类房屋的性质，农民出售自己合法所有的房屋是所有权人依法行使权利的行为，根据契约自由原则，能够反映双方当事人的真实意思，法律、行政法规又没有效力上的强制性规定，合同应认定为有效，所以一概的否认宅基地上小产权房买卖合同的效力既违背法理，也违背平等原则。 (4)当代法官的能力不在于背诵法条而在于权利义务分析能力。在实践中我们要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，充分分析当事人之间的权利义务关系，维护善良风俗，确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益，而恶意主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。判决要以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果，以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。 了解更多有关房地产法常识，请点击：
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