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论文摘要 小产权房是近年来随着农村房屋买卖而产生的一个与拥有完整产权商品房相对的名词，然而随着小产权房的兴起，小产权房买卖纠纷已经形成为一个非常突出的现实的社会问题和法律问题。其中最关键的是小产权房买卖合同效力的判断，由于立法不明确，理论界对于此类合
3、买卖合同无效与农村房屋的原物返还 合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。具体就农村房屋买卖而言，认定合同无效将面临两难的处境：如果不判决返还，则对于出卖人来说，其主张合同无效将失去意义。如果判决返还，对于已经交付的农村房屋，判决的执行困难甚至无法执行;尤其是买受人居住、使用多年并已改善或增设他物的情况，还涉及到相互返还或折价返还的问题，返还判决的妥当性值得怀疑。我们认为即便认定合同无效，还应当作“没有必要返还”处理。理由是：对出卖人而言，真正的诉讼动机和目的在于出卖后房屋增值利益，并不是因为无居住场所或生活无着落，对买受人而言，返还不仅失去增值利益，还会失去占有利益。对国家和社会而言，返还房屋的结果不仅没有给国家带来利益，反而给社会诚信造成损害，基于无效而产生的房屋返还在现实中可能还会产生案结事起的后果。 (二)农村“销售型”小产权房买卖合同效力因素在合同法上的聚焦 农村“销售型”小产权房通常是农村集体经济组织自行开发或者私自转让给房地产商进行开发对外销售形成。此种类型的小产权房主要依据《合同法》第五十二条规定认定，《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。”其中以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益，我们要通过《民法通则若干问题的意见》第68条和第69条关于对欺诈、胁迫的规定来判断，而且该项规定须是损害到国家利益的合同才无效。恶意串通是严重违背合同法精神的行为，所订立的合同是绝对无效的合同，其无效的处理方式不能按照《合同法》第58条规定的一般的绝对无效合同的原则处理，而是按照《合同法》第59条的规定，将双方当事人因该合同所取得的财产，收归国有或者返还集体或者个人。当事人实施以合法形式掩盖非法目的的行为，当事人在行为的外在表现形式上，并不是违反法律的。但是这个形式并不是当事人所要达到的目的，不是当事人的真实意图，而是通过这样的合法形式，来掩盖和达到其真实的非法目的。因此，对于这种隐匿行为，应当区分其外在形式与真实意图，准确认定当事人所实施的合同行为的效力。古往今来法无全能，法律遇到空白是必然，鉴于此，《合同法》在认定合同的无效时吸收了社会公共利益这一概念，当法律、行政法规无明确规定，但合同又明显地损害了社会公共利益时，可以适用“损害社会公共利益”条款确认合同无效。与农民合法所有的农村房屋不同的是作为农村“销售型”小产权房买卖合同中的标的—房屋建造本身就违反了《城市管理法》和《土地管理法》的规定，属于违法建筑，此类合同的效力由于合同标的不能而应是自始无效，农村居民私有的房屋其转让时的合同标的是合法建筑，物权的性质也影响着合同的效力，所以有必要从《物权法》上对其合同的效力进行考量。 了解更多有关房地产法常识，请点击：
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