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论文摘要 小产权房是近年来随着农村房屋买卖而产生的一个与拥有完整产权商品房相对的名词，然而随着小产权房的兴起，小产权房买卖纠纷已经形成为一个非常突出的现实的社会问题和法律问题。其中最关键的是小产权房买卖合同效力的判断，由于立法不明确，理论界对于此类合
(一)小产权房买卖合同效力认定的理论论争 关于小产权房屋买卖合同的效力，目前理论界主要有两种观点。第一种观点认为小产权买卖合同无效;第二种观点认为小产权房买卖合同有效。 1、认为小产权房买卖合同无效的观点及理由 (1)违反了我国相关法律规定 根据《土地管理法》第62条及其它相关条款的规定，农村和除国家所有之外的城市郊区土地属于农民集体所有，农村集体经济组织成员可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制，可见宅基地使用权仅限于农村集体经济组织成员享有。但是，小产权房买卖根据房地一体的原则，房屋转让时该土地的使用权也随之一并被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者，这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。另外，《城市房地产管理法》第37条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”根据这一规定得知，转让的房产必须是依法登记且具有完整权属证书的。而小产权房是建立在农村集体所有的土地之上，其存在注定不能取得完整产权，根本无法进行登记领取权属证书，也就是不能进行转让。《土地管理法》第63条还明文规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。”这些都是是法律的强制性规定而且属于效力性的强制规定，违反了该禁止性规定则转让合同应当自始无效。 (2)违反了国家政策规定 我国《民法通则》第6条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”，由此可见民事活动在没有法律规定的情况下应当遵守国家政策。国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2007年 12月30日 《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确表示：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅等，否则将无从获得土地使用证、房产证、契税证等合法手续的房产，其上利益难以获得有效的法律保障，如果放任该类房屋自由转让，不仅会破坏原有的房地产市场的交易秩序，也将引发诸多的社会矛盾，不利于社会的稳定和经济的发展。”以上国家的政策对于小产权房的买卖是明令禁止的，故小产权房的买卖违反了国家的政策规定，应当归于无效。 了解更多有关房地产法常识，请点击：
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