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论文摘要 小产权房是近年来随着农村房屋买卖而产生的一个与拥有完整产权商品房相对的名词，然而随着小产权房的兴起，小产权房买卖纠纷已经形成为一个非常突出的现实的社会问题和法律问题。其中最关键的是小产权房买卖合同效力的判断，由于立法不明确，理论界对于此类合
五、区分认定小产权房买卖合同的效力 哈特认为：法的最终承认规则涉及的是法的最终权威、法律规则的合法性以及法的效力问题。各种法律适用对行为产生影响的主要因素是交易成本，而法律适用的目的正应是推进市场交换，促成交易成本最低化 。我们适用法律对小产权房买卖合同的效力进行考量时要立足于合同法的精神、保障交易成本和平息纠纷的法律思维方式，当前各地法院在审理此类合同时一个总体的原则是相同的就是要注重判决的法律效果和社会效果，即判决基本上是以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。但是原则过于广泛，法官的认识过于宽广，相同的案件在不同的法官主持下可能有不同的判决结果。那么该如何对小产权房买卖合同的效力进行认定?我们认为，应当综合分析区分认定此类合同的效力。 (一)区分认定小产权房买卖合同效力的必要性 1、依据《合同法》五十二条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”来支持此类合同无效的说服力不足。 “违反法律、行政法规的强制性规定”含义一是要违反现行法律、法规的明文规定，二必须是强制性规定。必须现行法律、行政法规明文规定禁止的，而《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”从这一规定当然推出法律并不禁止农村村民出卖房屋时，同时转让宅基地使用权，农村村民出卖、出租房屋后，所导致的法律后果就是将不能得到批准再申请宅基地，并不当然导致其签订的买卖合同无效。 另外在这里我们还需要讨论的是，是否所有违反了国家强制性规定的合同都应当被认定无效?在德国、我国台湾，尽管法律规定了违反法律强制性规定的法律行为为无效行为，但对于强制性规范是区分对待的，并非所有的法律、行政法规的强制性规范都作为认定法律行为无效的依据。传统民法理论以“二分法”将民事法律规范区分为强行性规范与任意性规范，在随着现代民法理论的发展，将强行性规范进行区分成为了趋势，台湾“最高法院”的做法是对强制规定采取类似“取缔规定”和“效力规定”的二分法，我国学者也都主张把强行法规范进行区分。如王利明教授认为“取缔性规定”又可称作“管理性规定”，是对于违反法律规定所设定法律事实的行为进行制裁，用来防止此种行为而不是作为认定无效依据的规定。换句话说某些违反法律尤其是部门规章、地方性法规的行为或合同，虽然应当受到行政处罚，但在民法中是有效的民事法律行为或有效合同，上面所述的《土地管理法》第六十二条规定即是一个例子。“效力性”规定是指行为违反了立法目的，导致该行为无效。区分“取缔规定”和“效力规定” 主要应当是看法律禁止的是结果还是行为手段。如法律、法规所禁止的是结果的发生，不问手段如何均为禁止时，其行为无效。但如禁止的仅仅是行为手段或行为方式，依其他手段也发生同一效果时，为交易之安全，并不因此认为其无效。如无证出售烟花爆竹时买卖合同、禁渔期内所捕鱼产品的买卖合同，均应为有效，因为相关法律只是出于管理需要，禁止无证销售行为和禁止一定时期内捕鱼。这种理论值得我国审判实务参考。 了解更多有关房地产法常识，请点击：
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