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论文摘要 小产权房是近年来随着农村房屋买卖而产生的一个与拥有完整产权商品房相对的名词，然而随着小产权房的兴起，小产权房买卖纠纷已经形成为一个非常突出的现实的社会问题和法律问题。其中最关键的是小产权房买卖合同效力的判断，由于立法不明确，理论界对于此类合
四、物权法对小产权房买卖合同效力认定的启示 随着《物权法》的施行和物权区分原则在法律上的确立，为处理小产权房中的农村私有房屋买卖纠纷提供了一种新的思考途径。 (一)物权法规范中的农村房屋 1、房屋所有权与宅基地使用权为两种不同的物权 在我国的《物权法》中，农村房屋所有权、宅基地使用权属于两种不同种类的物权，前者为所有权，后者为用益物权。根据物权法定原则，房屋所有权的设定、变动与宅基地使用权的设定、变动遵照各自的规则，适用不同的法律规范。例如，房屋的原始取得通常是通过建造完成的，而宅基地使用权是通过审批获取的。因此，在探讨与两者有关的法律问题时，应当承认房屋的所有权有时与宅基地使用权是可以分开的。 基于上述认识，在处理农村房屋买卖纠纷时，应当在物权变动的意义上承认房屋所有权变动与宅基地使用权变动可以独立进行，甚至允许房屋所有权转移但宅基地使用权未变动的情况存在，因为在目前宅基地管理制度下，无法按照“地随房走”原则处理房地一体化问题。但是，随着户籍制度改革的深入，放开宅基地使用权流通必然成为一种趋势，将来立法最终将解决物权归属不一致的问题。例如，参照城市房地产“地随房走”原则，即宅基地使用权人将地上建筑物以出售、赠与、继承、遗赠的方式移转与他人，宅基地使用权也随之转移。 2、宅基地分配权、宅基地使用权的分离 主张禁止农村居民私有房屋买卖的学者认为，宅基地与成员权联系在一起，认为宅基地使用权的获得必须是有特定的身份，即是农村居民身份，为了农民“安身立命”的考虑，法律应当禁止集体经济组织成员以外的人拥有宅基地。《物权法》出台后，最高法院的法官学者也认为：“宅基地使用权人可以将地上建筑物以出售、赠与、继承、遗赠的方式移转与他人，宅基地使用权也随之转移” 。反对自由转让的学者认为，宅基地使用权带有一定的身份色彩，是村民基本的生活保障，应该限定为村民专有 。允许出卖农村宅基地的直接结果是使卖地的农民变成生活无着的流民。开禁或变相开禁农村宅基地交易的主张不过是强势群体的利益诉求，物权法必须重申禁止农村宅基地交易的现行法律政策 。也有学者认为，可对城镇居民在农村购置宅基地作限制性规定，但不要禁止。农民将住房转让给本集体以外的主体，应当经村民大会同意并经过政府批准，同时规定使用年限并交纳土地使用费 。 笔者认为，对村民享有宅基地权利的认识，我们应当区分“宅基地分配权”与“宅基地使用权”。“宅基地分配权”与村集体成员身份有关，城市居民或外村居民不享有本村宅基地分配资格，村民也不能将自己的“宅基地分配权”转让他人。否则，会导致宅基地审批的混乱，国家将无法调控农村土地市场，也会损害“原居民”的利益甚至影响农村稳定。但是，一旦村民通过法定程序取得宅基地，作为资格的“宅基地分配权”随即转化为财产性的“宅基地使用权”。换言之，“宅基地使用权”是在行使“宅基地分配权”的基础上设立的，在物权法上属于用益物权，它是一项财产性权利。在权利地位上，宅基地使用权与其他财产权利一样，应当允许权利人充分利用包括流通。在物的效用上，既然《物权法》将“宅基地使用权”界定为用益物权，何必还保留其“身份权”特性?难道城市居民使用宅基地与农村居民使用该宅基地在“物尽其用”上，存在法律意义上区别?事实上，宅基地的使用也无法排斥城市居民或外村居民。因为，除通过买卖方式取得农村房屋外，结婚、遗产继承、接受赠与等法律行为或事实行为取得房屋者，并非均为本村村民。更何况禁止城镇居民取得宅基地的规定并非绝对，有的地方取得宅基地的资格并不限于农民。因此，如果禁止“村民资格”买卖是理所应当的话，则允许作为物权的宅基地使用权买卖也是顺理成章的事。因此，从立法论上考虑，法律应当禁止的是集体经济组织成员以外的人取得“宅基地分配权”，而不是拥有宅基地使用。就法律适用论而言，由于目前的土地制度下，宅基地使用权的过户本身尚存在法律上的障碍，能否过户应当依据行政法规处理。 了解更多有关房地产法常识，请点击：
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